Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/50065

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50065 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3UDR N° : 2 Assignation du : 03 Janvier 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: Jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 28 juin 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE VILLE DE [Localité 6], représentée par Madame la Maire de [Localité 6], Madame [B] [L] [Adresse 4] [Adresse 4] représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229 DEFENDEURS Madame [G] [R] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 2] Monsieur [Z] [C] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 2] représentés par Me Thomas EXPERTON, avocat au barreau de PARIS - #D1445 DÉBATS A l’audience du 07 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par exploits en date du 3 janvier 2024, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris, a fait assigner Madame [G] [R] et Monsieur [Z] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1], bâtiment A, escalier A, 2ème étage, lot n°40. L'affaire a été entendue à l'audience du 7 mai 2024. Soutenant les moyens et prétentions contenus dans son assignation, la Ville de [Localité 6] demande de : - Condamner Monsieur [Z] [C] et Mme [R] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 € - Les condamner à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile - Les condamner aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 6] fait valoir que le local en cause ne constitue pas la résidence principale des défendeurs ; que le local est à usage d'habitation sans changement d'affectation ; et que M. [Z] [C] et Mme [G] [R] ont enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable. En réponse, par conclusions déposées et soutenues à l'audience, M. [Z] [C] et Mme [G] [R] demandent de : A titre principal : Condamner la Mairie de [Localité 6] à hauteur de 3 000 euros, de dommages et intérêts au visa de l'article 1231-1 à 7 du code civil ;A titre subsidiaire : Les condamner à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 2 500 euros ;En tout état de cause : Condamner la Mairie de [Localité 6] à verser aux consorts [R]/[C], la somme de 2.500 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile ;Condamner la Mairie de [Localité 6] aux entiers dépens de l'instance ;Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l'article 515 du Code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, Mme [G] [R], usufruitière du bien, et M. [Z] [C], nu-propriétaire, qui ne contestent pas que le logement constitue leur résidence secondaire et qu'ils le proposaient à la location sans connaître la législation applicable, font valoir que les demandes de la Ville de [Localité 6] n'entrent pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond ; que la nature de l'activité exercée dans les locaux litigieux n'était pas commerciale, de sorte qu'ils ne peuvent être responsables d'une quelconque infraction à la location meublée touristique. S'agissant du quantum de l'amende civile, ils invoquent leur bonne foi, leur coopération avec les services de la Ville de [Localité 6], la cessation des locations de courte durée, le retour du bien à l'usage d'habitation, et soutiennent qu'ils ne sont responsables uniquement des locations saisonnières au titre de 2023. Ils ajoutent que Mme [G] [R] doit être exonérée de toute responsabilité au regard de sa maladie, constitutive d'un cas de force majeure. Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus. La date de délibéré a été fixée au 25 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'application de la procédure accélérée au fond Selon l'article 481-1 du code de procédure civile, le recours à la procédure accélérée au fond doit est prévu par la loi ou le règlement. L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des [Localité 3], de [Localité 5] et du [Localité 10]. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». Les deux premiers alinéas des articles L.651-2 du code de la construction et de l'habitation prévoient que : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.» Il résulte de ces dispositions que, lorsque les demandes portent sur des sanctions relatives à la mise en location d'un local meublé destiné à l'habitation, de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, alors que le logement n'a pas fait l'objet d'un changement d'usage ou d'une procédure de compensation, la procédure applicable relève du deuxième alinéa de l'article L. 651-2 susvisé, à savoir la procédure accélérée au fond. Au cas d'espèce, les prétentions formulées par la Ville de [Localité 6] étant fondées sur un manquement à l'article L.631-7 précité, la procédure accélérée au fond a bien vocation à s'appliquer. Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d'établir : l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre. En l'espèce, il est constant comme résultant des écritures et observations orales des parties, concordantes sur ce point, que le bien immobilier situé [Adresse 1], bâtiment A, escalier A, 2ème étage, lot n°40, qui était affecté à un usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, a fait l'objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile alors qu'il ne constituait pas la résidence principale des parties défenderesses. Sur le changement illicite sans autorisation de l'usage : En l'espèce, les parties défenderesses soutiennent qu'en l'absence de fourniture de linge et de la présence d'une réception, l'activité exercée dans le local en cause ne présentait aucun des quatre critères permettant de définir la nature commerciale d'une activité hôtelière, de sorte qu'elles n'ont commis aucune infraction à la législation relative aux locations meublées de tourisme. Il est cependant observé que le dernier alinéa de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le seul fait de louer le local à usage d'habitation, de manière répétée, pour de courte durée à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, constitue un changement d'usage, la nature de l'activité étant dès lors sans incidence. Par ailleurs, le constat de location meublée touristique du 24 juillet 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 6], fait état d'une annonce intitulée " [9] ", publiée sur le site booking.com pour la location courte durée d'un logement, qui contient 28 commentaires publiés entre le 22 septembre 2019 et le 17 octobre 2022. Si les relevés de locations insérés au constat ne sont pas lisibles, la Ville de [Localité 6] indique que le local en cause a fait l'objet de 205 nuitées de location en 2021 et 72 en 2022, ce qui n'est pas contesté par les défendeurs qui font état de 201 nuitées de locations en 2021 et 79 en 2022. Il en résulte qu'au cas présent, M. [Z] [C] et Mme [G] [R] ont changé sans autorisation préalable l'usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant leur appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 1], bâtiment A, escalier A, 2ème étage, lot n°40 de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Sur le montant de l'amende : La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l'obligation de changement d'usage dont le manquement est sanctionné par l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation. L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l'amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. L'amende civile doit être fixée en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. Tout d'abord, il a été précédemment exposé que les défendeurs ont mis en location le lot litigieux de septembre 2019 à octobre 2022, soit une période de temps conséquente. Ensuite, la Ville de [Localité 6] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à environ 200 nuitées en 2021 et 70 en 2022, et estime à 68.400 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée, ce que ne conteste pas les parties défenderesses. En tout état de cause, compte tenu du nombre important de nuitées louées en 2022 qui a eu pour effet de soustraire le logement au marché de la location longue durée, il ne fait aucun doute que le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation. Par ailleurs, les parties défenderesses se prévalent de la maladie de Mme [G] [R] pour que celle-ci soit exonérée de toute responsabilité. Or il est observé, outre que les documents médicaux produits au débat datent de 2023 et non de la période de locations reprochées, que Mme [G] [R] ne conteste pas avoir elle-même procédé aux locations litigieuses. Enfin, les parties défenderesses prétendent avoir coopéré avec la Ville de [Localité 6] et avoir procédé à toutes les diligences nécessaires pour mettre fin aux locations illicites, ce qui est corroboré par les pièces produites au débat, qui permettent d'établir que l'agent assermenté de la Ville de [Localité 6] a pu visiter le logement en présence de Mme [G] [R] peu de temps après la réception de la mise en demeure adressée à cette dernière, et que le logement fait l'objet d'une location longue durée depuis le 1er janvier 2024. Néanmoins, il est relevé que les parties défenderesses se retranchent derrière le fait que le site booking.com ne les auraient pas informés qu'une autorisation administrative était nécessaire, alors que le bien a été enregistré comme meublé de tourisme le 28 décembre 2017 au nom de Mme [G] [C], déclaration à l'occasion de laquelle la législation applicable lui a été rappelée. Dès lors, en considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, mais également de la coopération partielle des parties défenderesses avec la Ville de [Localité 6], il convient de fixer l'amende civile à 20.000 euros. Sur les mesures accessoires : L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Dès lors qu'il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 6], Monsieur [Z] [C] et Mme [R] supporteront in solidum la charge des dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Condamnées aux dépens, les parties défenderesses devront verser à la Ville de [Localité 6] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Condamne in solidum Monsieur [Z] [C] et Madame [G] [R] à payer une amende civile de vingt mille euros (20.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ; Condamne in solidum Monsieur [Z] [C] et Madame [G] [R] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [Z] [C] et Madame [G] [R] aux dépens ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 28 juin 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARCristina APETROAIE Décision préparée avec le concours de [A] [O], juriste-assistante.