Cour d'appel, 22 mai 2024. 22/06052

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 MAI 2024 N° 2024/ 233 N° RG 22/06052 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJJHZ [P] [X] [F] [D] C/ SCPI CAPITAL HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Eric GENEVOIS Me Frédéric RACHLIN Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 28 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03631. APPELANTS Monsieur [P] [X] né le 29 Avril 1988 à [Localité 6] (78), demeurant [Adresse 4] Madame [F] [D] née le 16 Juin 1989 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4] représentés par Me Eric GENEVOIS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Frédéric SANCHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE SCPI CAPITAL HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son mandataire, la SCP DAUCHEZ ADB, dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en son établissement du [Adresse 3], représentée par Me Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant Me Lucas DREYFUS, membre de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous seing privé en date du 18 février 2014, prenant effet au 1er mars 2014, la SCPI CAPITAL HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [X] et Madame [F] [D] un appartement situé [Adresse 4]), ainsi que deux parkings, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 677 euros outre 80 euros à titre de provision sur charges. Débiteurs d'un arriéré locatif, la SCPI CAPITAL HABITAT leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 mars 2021. Suivant acte de commissaire de justice du 21 juin 2021, la SCPI CAPITAL HABITAT a fait assigner les consorts [X] ' [D] aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion, les condamner à la somme de 2.613,41 euros en principal assortie des intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer et à une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, outre la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Par jugement rendu le 28 février 2022, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties, a ordonné l'expulsion des locataires avec au besoin le concours de la force publique, a autorisé à séquestrer dans l'immeuble ou transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des locataires, les a condamnés à la somme de 1.172,58 euros au titre des loyers, charges, frais et indemnités d'occupation échus et impayés au 21 décembre 2021, ainsi qu'à la somme de 822,86 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération complète et effective des lieux, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens d'instance. Par déclaration au greffe en date du 25 avril 2022, Monsieur [X] et Madame [D] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris, de dire et juger n'y avoir lieu à constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, de dire et juger que la situation d'impayés de loyers avait été régularisée en cours de première instance et de condamner la SCPI CAPITAL HABITAT au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. A titre subsidiaire, les consorts [X] ' [D] demandent à la Cour de leur accorder un échelonnement de leur dette sur douze mois et de dire et juger que les échéances porteront intérêts au taux légal. A l'appui de leur recours, les consorts [X] ' [D] font valoir : qu'ils ont repris le paiement de leur loyer entre l'assignation et la date d'audience ; que la SCPI CAPITAL HABITAT n'a pas actualisé le décompte locatif et a maintenu son action pourtant ; qu'il s'agit du seul incident de paiement et retard de loyers depuis la signature du bail. La SCPI CAPITAL HABITAT conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et sollicite la condamnation de Monsieur [X] et Madame [D] à la somme de 1.346,38 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 21 octobre 2022 ainsi qu'à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; Que les articles 1103 et 1104 du Code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ; Que l'article 1224 du Code civil énonce que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ; Que l'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; Que, conformément aux dispositions de l'article 1228 dudit code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ; Attendu que selon les dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Que le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; Que le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, des charges accessoires, et des frais de commandement ou de mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire, huit jours après une mise en demeure par simple lettre recommandée ou commandement resté infructueux, que le preneur pourra être expulsé et que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, sans préjudice du paiement des loyers, charges ou autres droits et actions ; Qu'il résulte des éléments versés aux débats que, malgré le versement de quelques échéances en cours de procédure, les consorts [X] ' [D] restent redevables de la somme de 1.346,38 euros selon décompte arrêté au 21 octobre 2022 ; Que le décompte arrêté au 31 décembre 2024 produit par les locataires laisse apparaître un arriéré locatif encore plus important mais dont le paiement n'est pas sollicité par le bailleur ; Qu'en conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement rendu 28 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE et de condamner les consorts [X] ' [D] à payer à la SCPI CAPITAL HABITAT la somme de 1.346,38 euros au titre des loyers et des charges impayés pour la période allant du 21 décembre 2021 au 21 octobre 2022 ; Attendu qu'aux termes de l'articles 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; Que, par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ; Qu'il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; Qu'il résulte des pièces versées aux débats que depuis leur condamnation, Monsieur [X] et Madame [D] se sont partiellement acquittés de leurs loyers et charges, mais s'abstiennent en outre de démontrer que leur situation leur permet de régler leur dette ; Qu'ils ne produisent aucun élément récent permettant d'évaluer leur situation financière ; Qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter leur demande en délais de paiement ; Attendu qu'il sera alloué à la SCPI CAPITAL HABITAT, qui a dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir ses intérêts en justice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Monsieur [X] et Madame [D], qui succombent, supporteront solidairement les dépens ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 février 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE ; Y ajoutant, CONDAMNE solidairement Monsieur [X] et Madame [D] à payer à la SCPI CAPITAL HABITAT la somme de 1.346,38 euros au titre des loyers et des charges impayés pour la période allant du 21 décembre 2021 au 21 octobre 2022 ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] et Madame [D] à payer à la SCPI CAPITAL HABITAT la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] et Madame [D] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT