Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/02662

25/05/2022 ARRÊT N°429/2022 N° RG 21/02662 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OHGY AM/CD Décision déférée du 22 Décembre 2020 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/01868) M. [O] S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [Z] [U] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANTE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat plaidant au barreau de LYON INTIMÉE Madame [Z] [U] PV 659 : Assignée le 19/07/2021 [Adresse 2] Apt n° 1 [Localité 3] N'ayant pas constitué avocat COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : A. MAFFRE, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - DÉFAUT - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 7 mai 2019, la SCI Famille Scie a donné à bail à Mme [Z] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3]. La bailleresse avait conclu le 6 mai 2019 un contrat de cautionnement Visale avec l'association Astria aux droits de laquelle vient la SAS Action Logement Services. À la suite d'incidents de paiement, la bailleresse a saisi la SAS Action Logement Services au titre du dispositif Visale afin d'obtenir le règlement des loyers dus. La SAS Action Logement Services a délivré à Mme [U] un commandement de payer 1120 euros au principal visant la clause résolutoire le 3 décembre 2019. Par acte d'huissier du 6 août 2020, la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [Z] [U] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 3] aux fins principalement de résiliation du bail et d'expulsion. Par jugement réputé contradictoire du 22 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a : - débouté la Société Action Logement Services de l'ensemble de ses demandes l'encontre de Mme [Z] [U], - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires, - condamné la Société Action Logement Services aux dépens. Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu que si, en vertu de l'article 2306 du code civil et de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale, la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en résiliation du bail, en l'espèce, le contrat de cautionnement Visale et la quittance subrogative produits n'étant ni paraphés ni signés par les parties, la société Action Logement Services ne justifie pas avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges (octobre à mars 2020), et son droit et sa qualité à agir ne sont donc pas rapportés. Par déclaration en date du 16 juin 2021, la SAS Action Logement Services a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SAS Action Logement Services, dans ses dernières écritures en date du 14 mars 2022, demande à la cour, vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus,1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants du Code Civil, l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les articles 1249 et suivants, devenus 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code Civil, de': - infirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 22 décembre 2020 rendu par le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Toulouse qui a débouté Action Logement Services de l'ensemble de ses demandes et a rejeté toutes demandes contraires, - débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Statuant à nouveau, - dire et juger recevable et bien fonde Action Logement Services en son action, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, À titre subsidiaire, - prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [Z] [U], En conséquence, - ordonner l'expulsion de Mme [Z] [U] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, En toute hypothèse, - condamner Mme [Z] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 16342,27 €,arrêté au 14 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03/12/2019 sur la somme de 1 120,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation, somme à réactualiser le jour de l'audience de plaidoirie, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, - condamner Mme [Z] [U] à payer lesdites indemnités d'occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner Mme [Z] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC de première instance, - condamner Mme [Z] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, Y ajoutant, - condamner Mme [Z] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 2000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC de première instance, - condamner Mme [Z] [U] en tous les dépens d'appel. La SAS Action Logement Services expose avoir dû régler au propriétaire 1120 euros puis 2800 euros et délivrer deux commandements de payer, sans que la locataire ne se rapproche d'elle pour un échéancier amiable. Au soutien de ses demandes, l'appelante fait valoir en substance que : . le contrat Visale et la quittance subrogative ont bien été signées par le bailleur, de manière dématérialisée, ce qui a la même valeur qu'une signature autographe en vertu des articles 1366 et 1367 du code civil et des conventions concernant le dispositif Visale, et ces documents, ainsi que le décompte, sont produits en appel avec sa signature manuelle, . comme non contesté par le premier juge, la caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé est droit d'exercer l'action en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail. Subsidiairement, la SAS Action Logement Services sollicite le prononcé de la résiliation du bail pour manquement à l'obligation du preneur de régler les loyers : les impayés se poursuivent et la dette ne cesse d'augmenter. Pareillement, le contrat de cautionnement Visale engage la SAS Action Logement Services à agir en expulsion des locataires défaillants. Mme [Z] [U] n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Par application de l'article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne doit faire droit à la demande de la partie adverse que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée, et en examinant les motifs accueillis par le jugement, la cour retient les éléments de fait constatés par le premier juge à l'appui de ces motifs. Sur la résiliation du bail L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Au soutien de ses demandes, l'appelante produit : . le contrat de bail conclu le 7 mai 2019 par la SCI Famille Scie et Mme [Z] [U] et contenant une clause résolutoire pour non paiement du dépôt de garantie, du loyer et de ses accessoires, conforme aux dispositions légales, . le commandement de payer la somme de 1120 euros au principal au titre des loyers d'octobre 209 et novembre 2019 délivré le 3 décembre 2019 à la locataire à la requête de la SAS Action Logement Services et dénoncé à la CCAPEX le 6 décembre suivant, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 août 2020, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que la quittance subrogative correspondante en date du 27 novembre 2019, . le décompte des loyers impayés en faveur de l'absence de tout paiement entre octobre 2019 et mai 2021 et les quittances subrogatives correspondantes, établissant que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, . la notification à la préfecture de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant l'audience du 12 octobre 2020, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable : la bailleresse a en effet conclu un contrat de cautionnement avec la SAS Action Logement Services validé de manière dématérialisée selon le procédé prévu à la convention encadrant le dispositif Visale, et les quittances subrogatives validées par la SCI Famille Scie selon les modalités contractuelles ainsi arrêtées subrogent la SAS Action Logement Services dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par l'organisme et lui permettent d'agir en recouvrement desdites sommes, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation, aux termes de l'article 8.1 du contrat passé. Et elle est également bien fondée ainsi qu'il a été vu plus haut, les loyers impayés et réclamés à juste titre par le commandement de payer restant dus plus de deux mois plus tard. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 mai 2019 entre la SCI Famille Scie et Mme [Z] [U] étaient réunies à la date du 7 octobre 2020. La demande d'expulsion de Mme [U] formée par la société Action Logement Services en vertu de l'article 8-2 du contrat de cautionnement conclu avec la bailleresse sera en conséquence accueillie, de même que la demande de condamnation à une indemnité d'occupation mensuelle. Sur les sommes dues La SAS Action Logement Services produit un dernier décompte démontrant que l'arriéré locatif total représente, au titre des mois d'octobre 2019 à février 2022 inclus, la somme de 16342,27 euros à la date du 14 mars 2022. Et elle verse aux débats, outre diverses quittances subrogatives mensuelles, la quittance subrogative dite 'définitive validée par les parties' qui récapitule les versements qu'elle a faits entre les mains de la bailleresse pour chacun de ces 29 mois de loyers impayés. Mme [U] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 16342,27 euros arrêtée au 14 mars 2022 mois de février 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 03 décembre 2019 sur la somme de 1120,00 euros, à compter de l'assignation sur la somme de (3920-1120=) 2800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus : ce montant global comprend les loyers dus jusqu'à la résiliation du bail et les indemnités mensuelles d'occupation pour la période courant depuis cette date, fixées au montant du loyer et des charges, tel qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi. Sur les frais et dépens Mme [U] qui succombe sera condamnée aux dépens. Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne commande l'octroi d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2019 entre la SCI Famille Scie et Mme [Z] [U] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 7 octobre 2020, Ordonne la libération des lieux par Mme [Z] [U] de tous occupants de son chef ainsi que de tous objets mobiliers à défaut de quoi elle pourra en être expulsée au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [Z] [U] à compter du 7 octobre 2020 au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, et ce jusqu'à complète libération des lieux, Condamne en conséquence Mme [Z] [U] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 16342,27 euros arrêtée au 14 mars 2022 mois de février 2022 inclus, en ce compris les loyers dus jusqu'à la résiliation du bail et les indemnités mensuelles d'occupation dues pour la période courant depuis cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 décembre 2019 sur la somme de 1120,00 euros, à compter de l'assignation du 6 août 2020 sur la somme de 2800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, Condamne en outre Mme [Z] [U] à payer à la SAS Action Logement Services les indemnités d'occupation à Action Logement Services dues postérieurement au 14 mars 2022, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et jusqu'à la libération effective des lieux, Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [Z] [U] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT I. ANGER A. MAFFRE