Cour d'appel, 20 février 2024. 23/00700

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY Première Chambre Civile ARRÊT N° /2024 DU 20 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00700 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FEYK Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 21/02293, en date du 21 mars 2023, APPELANTE : Madame [L] [W], épouse [H] née le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 14] (54) domiciliée [Adresse 2] Représentée par Me Grégoire NIANGO de la SELARL NIANGO, avocat au barreau de NANCY INTIMÉ : Maître [U] [V] Notaire associée de la SCP [U] [V] née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 12] (54) domiciliée professionnellement [Adresse 6] Représenté par Me Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2023, en audience publique devant la Cour composée de : Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport, Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Février 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique de donation-partage reçu le 22 juin 2011 par Maître [U] [V], notaire à [Localité 13], Monsieur [S] [W] et Madame [C] [J] épouse [W] ont fait donation de plusieurs parcelles de terrain situées sur la commune de [Localité 11] à leurs trois filles, à savoir Madame [L] [W] épouse [H] (Madame [W]) et ses deux soeurs, [E] et [X]. Il était convenu aux termes de cet acte que Madame [W] recevait en donation la pleine propriété de la parcelle cadastrée AA [Cadastre 7] d'une contenance de 0ha 8a 58ca, évaluée à 41000 euros, et de la parcelle cadastrée AA [Cadastre 9], d'une contenance de 0ha 1a 89ca, évaluée à 9000 euros, ces deux parcelles constituant un terrain accolé à sa maison d'habitation, elle-même implantée sur la parcelle AA [Cadastre 10] n°[Cadastre 1] [Adresse 2], qu'elle avait précédemment reçue de ses parents. Il était annexé à l'acte une note de renseignements d'urbanisme retranscrivant les renseignements délivrés par la mairie de [Localité 11], et indiquant que les parcelles AA [Cadastre 8] (dont sont issues les parcelles AA [Cadastre 4] et [Cadastre 7]) et AA [Cadastre 9] étaient soumises au droit de préemption urbain (DPU) de la mairie de [Localité 11] ; par ailleurs, ces parcelles relevaient selon une mention surchargée de la catégorie zone UA, c'est-à-dire constructible, selon le plan local d'urbanisme (PLU) approuvé le 19 octobre 2006. Par courrier adressé le 13 novembre 2019 à Maître [V], Madame [W] expliquait qu'à l'occasion d'un projet de construction sur la parcelle AA n° [Cadastre 7], la commune de [Localité 11] lui avait fait savoir que cette parcelle était classée en zone NJ (non constructible hormis des cabanes de jardin) depuis l'approbation du plan local d'urbanisme en 2006 et qu'elle s'estimait lésée. Le 19 novembre 2019, Maître [V] répondait que le document adressé le 5 avril 2011 par la mairie de [Localité 11] en vue de la réalisation de l'acte de donation-partage, dont elle transmettait copie à Madame [W], indiquait que la parcelle concernée était en zone constructible. Le 6 avril 2021, le conseil de Madame [W] saisissait le tribunal administratif de Nancy aux fins de nomination d'un médiateur avec pour mission de tenter de résoudre amiablement le litige opposant Madame [W] et son époux à la commune de [Localité 11] et Maître [V]. Le 23 avril 2021, le conseil de la commune de [Localité 11] faisait savoir que la commune s'opposait à toute médiation et Madame [W] a abandonné sa demande. Par acte d'huissier signifié le 15 septembre 2021, Madame [L] [W] épouse [H] a assigné Maître [U] [V], notaire associé de la SCP [U] [V], et sollicité sa condamnation à l'indemniser de son préjudice matériel. Par jugement contradictoire du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a : - débouté Madame [L] [W] épouse [H] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre Maître [U] [V], - condamné Madame [L] [W] épouse [H] à payer à Maître [U] [V] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Madame [L] [W] épouse [H] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu un comportement fautif de Maître [V], au motif que si aucun élément ne permettait de déterminer qui, des services de la commune ou du notaire, était à l'origine de la modification de la lettre Z (ou 2) en lettre U, Maître [V] avait commis une faute dans les deux hypothèses, soit que le document a été modifié dans l'étude, soit qu'elle n'a pas demandé d'explication alors que l'ambiguïté de cette rectification manuscrite était de nature à faire planer un doute sur le caractère incomplet ou erroné du document et qu'il lui incombait alors de solliciter la commune afin de dissiper cette ambiguïté et de sécuriser l'acte qu'il était chargé de dresser. Cependant, le tribunal a débouté Madame [W] de sa demande, considérant qu'elle ne produisait pas les éléments justifiant l'existence d'un préjudice, ni l'existence d'un lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice allégué. Il a en effet retenu que Madame [W], qui invoquait un préjudice consistant dans la sous-évaluation supposée des parcelles qui lui ont été attribuées par l'acte de donation-partage en raison d'une classification erronée, ne démontrait pas que ces parcelles étaient effectivement classées en zone NJ (non constructible), et surtout qu'elles l'étaient à la date de l'acte de donation-partage. Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 4 avril 2023, Madame [W] a relevé appel de ce jugement. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 6 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [W] demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 21 mars 2023, En conséquence, - condamner Maître [U] [V] de la SCP [U] [V], à lui payer la somme de 49566,76 euros en réparation du préjudice matériel par elle subi avec intérêt au taux légal à compter du 22 juin 2011 et capitalisation des intérêts à compter du 22 juin 2012, - condamner Maître [U] [V], de la SCP [U] [V], à payer à Madame [W] et Monsieur [H], la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Maître [U] [V], de la SCP [U] [V], aux entiers dépens de l'instance. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 5 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître [U] [V] demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy en date du 21 mars 2023 en toutes ses dispositions, Y rajoutant, - débouter Madame [W] de l'ensemble de ses demandes à son encontre, - condamner Madame [W] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens d'instance. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 7 novembre 2023. L'audience de plaidoirie a été fixée le 12 décembre 2023 et le délibéré au 20 février 2024. À l'audience, autorisation a été donnée au conseil de l'appelante de verser sous 4 jours les agrandissements du site géoportail de sa pièce 2, ce qu'il a fait le 13 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu les dernières conclusions déposées par Madame [W] le 6 octobre 2023 - ainsi que sa note en délibéré parvenue le 13 décembre 2023 - et par Maître [U] [V] le 5 septembre 2023 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 7 novembre 2023 ; Aux termes de l'article 1240 du Code civil, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. Le notaire, rédacteur d'un acte, a pour devoir d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente (1ère Civ., 3 avril 2007, n° 06-13.304). Il doit, le cas échéant, réparer le préjudice causé par la faute qu'il a commise. Il résulte des pièces produites que Maître [V] a reçu un acte de donation-partage des époux [W] au profit de leurs trois filles de diverses parcelles. La part revenant à Madame [W] se décompose de trois parcelles, la parcelle AA [Cadastre 10] reçue à l'occasion d'une précédente donation et sur laquelle elle avait fait édifier sa maison d'habitation, parcelle évaluée à la somme de 41000 euros dans le cadre de la donation partage et deux parcelles contiguës, cadastrées AA [Cadastre 7] (issue d'une précédente parcelle numérotée AA[Cadastre 8]) et AA[Cadastre 9], d'une surface totale de 10a 47ca. L'acte énonce que ces deux parcelles sont soumises au droit de préemption urbain et situées en zone UA selon le plan local d'urbanisme approuvé le 9 octobre 2006 (page 23) et elles sont estimées respectivement à 41000 et 9000 euros (pages 8 et 9). La zone UA relève de la zone urbaine et se définit comme la zone correspondant 'au centre ancien où les constructions sont denses et de type traditionnel', sur laquelle peuvent être érigés des bâtiments destinés à l'habitation. Or il ressort des documents versés aux débats qu'en réalité, ces parcelles sont classées depuis le plan local d'urbanisme adopté en 2006 en zone Nj, correspondant à une zone de jardin relevant de la catégorie des espaces naturels à conserver, qui n'admet comme construction que des abris de jardin, annexes, dépendances et petits bâtiments à usage agricole, sous réserve que l'emprise au sol soit inférieure à 10 m² et d'une hauteur maximale de 3,50 m. Pour retenir la classification en zone UA, le notaire a annexé à l'acte une demande de renseignement d'urbanisme portant sur les parcelles AA[Cadastre 8] et AA[Cadastre 9] remplie par le maire adjoint de la commune de [Localité 11], dont il a produit l'original annexé à l'acte notarié. Ce document précise que ces deux parcelles sont soumises au droit de préemption urbain de la mairie de [Localité 11] (case cochée au stylo bleu et mention manuscrite de la commune portée au stylo bleu). S'agissant de l'item sur la nature des dispositions d'urbanisme applicables au terrain, il a été rajouté au stylo bleu une case 'PLU', qui a été cochée. Elle est suivie d'une mention manuscrite écrite au stylo noir 'Zone [Z ou 2]A', le premier caractère ayant fait l'objet d'une surcharge au stylo bleu pour transformer le premier caractère (Z ou 2) en U. La date d'approbation du plan local d'urbanisme a ensuite été indiquée au stylo bleu. Le document a été daté et signé au stylo bleu par le maire adjoint Monsieur [K]. Ce document a été émargé par l'ensemble des parties à l'acte, à savoir les deux parents, leurs trois filles ainsi que Monsieur [H], l'époux de l'appelante. La commune a conservé une copie de la demande de renseignement qui ne comporte pas la surcharge et qui indique que les deux parcelles sont en zone [Z ou 2]A. Selon l'appelante, le notaire a commis une faute, quel que soit l'auteur de la modification du document. Elle rappelle que les classifications ZA ou 2A n'existent pas, qu'une erreur a donc été commise par la mairie qui l'a reconnue. Elle considère que le notaire ne pouvait pas se contenter du document d'urbanisme sollicité auprès de la mairie. Elle soutient soit que le notaire a modifié le document qui lui a été adressé, soit qu'il a reçu le document comprenant une surcharge et qu'il lui appartenait alors de procéder à des vérifications complémentaires. Elle ajoute également que le notaire n'a pas satisfait à ses obligations en sollicitant uniquement une note de renseignements d'urbanisme, qui est un acte purement informatif, mais qu'il aurait dû se référer au plan local d'urbanisme. L'appelante oppose qu'elle a reçu le document avec la surcharge tel qu'elle l'a annexé et qu'il était cohérent, en mentionnant un zonage dans une catégorie existante, la zone UA - résultant certes d'une surcharge mais pour corriger une désignation inexistante -, corroboré par la mention d'un droit de préemption urbain. Pour assurer l'efficacité d'un acte de vente et pourvoir à son obligation de conseil, le notaire a le devoir de vérifier la situation de l'immeuble faisant l'objet du contrat au regard de la législation sur l'urbanisme. La jurisprudence a retenu que le notaire n'avait pas satisfait à ses obligations en se contentant de solliciter un certificat d'urbanisme, document purement informatif, dès lorsqu'il était averti, au moment de son acte, d'un projet de construction immobilière (Civ. 1, 9 février 1972 ; Civ. 3, 28 février 2001, n°99-14.468 ; Civ. 1, 20 mars 2014, n°13-14.121). À défaut d'une telle information portée à la connaissance du notaire, la Cour de cassation a admis que le notaire pouvait se fier aux indications contenues dans le certificat d'urbanisme (Civ. 1, 15 avril 1980, n°79-10.141). En l'espèce, il n'est pas établi que le notaire avait, lorsqu'il a reçu l'acte, connaissance d'un projet de construction portant sur les parcelles AA[Cadastre 7] et AA[Cadastre 9]. Dès lors, il n'est pas caractérisé de faute du fait qu'il se soit contenté de réclamer une note de renseignements d'urbanisme. Comme cela vient d'être rappelé, la note de renseignements d'urbanisme annexée à l'acte authentique comprend une surcharge sur la mention relative à la classification de ces parcelles, qui a été faite entre le moment où la commune a scanné le document que le notaire l'avait chargée de remplir et celui où il a été annexé à l'acte reçu par Maître [V]. Aucune pièce ne permet de déterminer l'auteur et le moment de la modification et il n'est ainsi pas rapporté la preuve d'une faute du notaire liée à l'existence de cette surcharge. Dès lors, la seule faute pourrait consister dans le fait que le notaire aurait dû, au vu de cette modification, solliciter des renseignements complémentaires. Or, dans la mesure où, d'une part, la classification initiale portée consistait dans une classification inexistante et la rectification donnait un sens à l'acte, et où, d'autre part, la classification en zone UA était cohérente avec l'existence d'un droit de préemption urbain en faveur de la commune de [Localité 11] également mentionné dans la notice, il n'est pas caractérisé de faute à la charge du notaire du fait d'avoir retenu, au regard de ce document, que les deux parcelles relevaient de la catégorie UA. Il convient en conséquence de confirmer le jugement. Madame [W], qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer à Maître [V] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 21 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Nancy, Y ajoutant, Condamne Madame [W] aux dépens de l'instance d'appel, La condamne à payer à Maître [V] la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, La déboute de sa propre demande sur ce fondement. Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.- Minute en sept pages.