Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Joanne GEORGELIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05011 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DKC
N° MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 mars 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]
ayant pour sigle RIVP
Société dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971
DÉFENDEURS
Monsieur [U] [L]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Madame [O] [G] [L]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentés par Maître Joanne GEORGELIN,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1286
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 mars 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 15 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05011 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2DKC
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 12 juillet 2022, la RIVP a donné en location à Monsieur et Madame [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], [Localité 2] pour un loyer de 844,72 euros par mois.
Monsieur et Madame [L] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la RIVP leur a fait délivrer un commandement de payer le 18 janvier 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 4781,26 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 07 juin 2023, la RIVP a fait assigner en référé Monsieur et Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ constater la résiliation du bail par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire à son profit et dire en conséquence que les locataires devront quitter les lieux avec tout occupant de leur chef,
▸ ordonner l'expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur et Madame [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef ou conjoint au cas où son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
▸ autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais des intéressés à leurs risques et périls, en garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la procédure,
▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement des loyers dus à la date de l'assignation soit la somme de 8573,94 euros outre les intérêts de retard,
▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer actuel et aux charges, soit jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu'à l'expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu'au déménagement de l'appartement par les expulsés ou jusqu'à la décision du juge de l'exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés,
▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [L] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation, de sa notification à la Préfecture et plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours.
La dénonciation au préfet est intervenue le 08 juin 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023 et renvoyée au 12 janvier 2024.
Lors des débats, la RIVP par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, portant sa créance à la somme de 9595,21 euros.
En défense, Monsieur et Madame [L] représentés par leur conseil, ont exposé leur situation personnelle et financière, indiquant qu'un dossier FSL est en cours d'instruction et sollicitant leur maintien dans les lieux et des délais de paiement, proposant des mensualités de remboursement de 250 euros.
Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.
Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l'audience, soulignant la reprise de paiement des loyers courants par les locataires avant l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur le référé :
Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.
- Sur la recevabilité de la demande :
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.
Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 20 janvier 2023 pour signalement des impayés par le bailleur.
Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de Paris le 08 juin 2023, deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :
L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le contrat de bail signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [L], locataires d’un logement situé [Adresse 3], [Localité 2] suivant bail sous seing privé du 12 juillet 2022 étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 4781,26 euros à la date du 16 janvier 2023 selon décompte produit par le bailleur.
Le commandement de payer qui leur a été signifié le 18 janvier 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Monsieur et Madame [L] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.
Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis.
- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur et Madame [L] restaient devoir la somme de 9595,21 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2023.
Monsieur et Madame [L], qui ne contestent pas le montant de la dette locative, seront en conséquence solidairement condamnés à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise du paiement des loyers avant l'audience et l'accord du bailleur à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l'octroi de délais de paiement, pour autoriser les débiteurs à rembourser la dette dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, à hauteur de 250 euros par mois.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.
Si Monsieur et Madame [L] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant concernant le logement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Monsieur et Madame [L] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,
- la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur et Madame [L] et de tout occupant de leur chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Sur l’exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »
Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.
- Sur les dépens:
L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur et Madame [L] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,
D’ores et déjà, vu l'urgence,
Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 19 mars 2023, du bail consenti par la RIVP à Monsieur et Madame [L] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3], [Localité 2] ;
En suspend toutefois les effets ;
Condamne solidairement Monsieur et Madame [L] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 9595,21 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Autorise Monsieur et Madame [L] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 250 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ;
Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur et Madame [L] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;
Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;
Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur et Madame [L] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :
▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;
▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;
▸qu'à défaut pour Monsieur et Madame [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
▸que Monsieur et Madame [L] seront solidairement condamnés à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d'habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur et Madame [L] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 mars 2024.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.
