Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/01289

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/01289 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2KW Minute : 24/620 S.A. d’HLM ANTIN RESIDENCES Représentant : Me CABINET PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de , vestiaire : C/ Monsieur [S] [X] Madame [I] [X] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 Juin 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 02 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A d’HLM ANTIN RESIDENCES, demeurant [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me CABINET PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 8] 1er étage porte 23 [Localité 5] comparant en personne Madame [I] [X], demeurant [Adresse 8] 1er étage porte 23 [Localité 5] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2010, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 529,67 euros, augmenté des provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2704,95 euros en principal, au titre des loyers impayés au 17 octobre 2023. La Caisse d'allocations familiales a été saisie par courrier électronique. Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] aux fins de : "Condamner solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] au paiement de la somme de 3701,61 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 janvier 2024, "les condamner solidairement au paiement des loyers et accessoires échus entre la date de signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, "constater l'acquisition de la clause résolutoire, "ordonner à Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] de quitter les lieux dès la signification du commandement de quitter les lieux, sous peine d'être contraint par l'expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, "les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu'à libération effective des lieux, "les condamner solidairement à lui payer la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts, "les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, "ordonner l'exécution provisoire du jugement. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 janvier 2024. À l'audience du 2 mai 2024, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1951,46 euros arrêtée au 22 avril 2024, loyer du mois de mars inclus. Elle s'en rapporte à la décision du tribunal quant à la demande de délais de paiement. La SA d'HLM ANTIN RESIDENCES soutient que Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 20 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. À l'audience, Monsieur [S] [X] reconnait être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique que ses ressources s'élèvent à 1300 euros pour le salaire de Madame [X] et 752 euros d'allocations familiales et que le couple a trois enfants à charge. Il évoque un conflit avec son employeur. Il indique qu'ils ont repris les paiements réguliers des loyers et charges. Madame [I] [X], régulièrement assignée, à domicile, ne comparait pas et n'est pas représentée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 2 mai 2024, soit plus de six semaines après. D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 janvier 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement des loyers et charges : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 mars 2010, du commandement de payer délivré le 20 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 22 avril 2024 que la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 1951,46 euros, au titre des sommes dues au 22 avril 2024. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 20 octobre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. S'il est indiqué un délai de deux mois laissé aux locataires pour rembourser la dette, force est de constater que le délai légal, d'ordre public, prévu par la loi, dans sa version applicable à la date de la mise en œuvre de la clause résolutoire, est de six semaines. Il convient de retenir ce délai. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 1er décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 mars 2010 à compter du 2 décembre 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X], qui justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. Il convient donc d'accorder à Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l'expulsion de Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d'allocations familiales. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 mars 2010 entre la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES d'une part, et Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5], sont réunies à la date du 2 décembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 1951,46 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 avril 2024 échéance de mars incluse, ACCORDE un délai à Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à s'acquitter de la dette en vingt fois, en procédant à dix-neuf versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 2 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, REJETTE la demande de dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] à payer à la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 octobre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales, DEBOUTE la SA d'HLM ANTIN RESIDENCES de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT