Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 24/00082

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référés expertises N° RG 24/00082 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X5GS MF/SH ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. TC INVEST [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.S. NEXITY STUDEA [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Me Sandrine MINNE, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Martine FLAMENT DÉBATS à l’audience publique du 05 Mars 2024 ORDONNANCE mise en délibéré au 05 Mars 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : La SCI TC INVEST a acquis, suivant acte authentique en date du 16 novembre 2022 reçu par Maître [F] [U], notaire à [Localité 8], auprès de Monsieur [W] [G], dans une résidence étudiante située à [Localité 8], [Adresse 3], le lot 1033 correspondant à un studio d’une superficie de 21 m². Dans l’acte de vente il a été précisé qu’a consenti sur le bien, le 29 septembre 1998 à la société SGRS, aux droits de laquelle vient la société NEXITY STUDEA, un bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 1998 et pour se terminer le 30 septembre 2006. Par acte du 24 avril 2007, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er octobre 2007 pour se terminer le 30 septembre 2016 puis s’est prolongé par tacite reconduction. La SCI TC INVEST indique que le loyer perçu de la part de NEXITY STUDEA est de 294,83 €. Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2023, la SCI TC INVEST a donné congé à la société NEXITY STUDEA des locaux loués à effet du 30 septembre 2023, lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction de 1500 euros. Par courrier du 2 août 2023, la société NEXITY STUDEA a pris acte du congé délivré et a sollicité le paiement de la somme de 22.007,19 € au titre de l’indemnité d’éviction. Les parties n’ayant pas trouvé d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction et le preneur s’étant maintenu dans les lieux, la SCI TC INVEST a par acte d'huissier en date du 12 janvier 2024, fait assigné NEXITY STUDEA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir la désignation d'un expert. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024 pour être plaidée. La SCI TC INVEST, représentée par son avocat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au président du tribunal judiciaire de : Vu les articles L 145-14 et L 145-28 du Code de commerce, Vu l’article 145 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées au débat, - DESIGNER un Expert-Judiciaire avec pour mission de : - Se rendre sur place, - Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, - Visiter les lieux, - Donner son avis sur l’indemnité d’éviction ou de transfert et sur l’indemnité d’occupation telles qu’elles résultent des articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce, - Dire qu’il accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat Greffe de ce Tribunal dans six mois de sa saisine. - Dire qu'il en sera référé en cas de difficultés. - FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir - RESERVER les dépens La société NEXITY STUDEA, représentée par son avocat sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience et demande de : Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile, Vu les articles L 145-14 et L 145-28 du Code de commerce, - CONSTATER le droit au paiement d’une indemnité d’éviction en faveur de la société NEXITY STUDEA - DESIGNER tel expert qu’il lui plaira de désigner aux fins de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société SCI TC INVEST à la société NEXITY STUDEA sur le lot n° 1033 d’une superficie de 21 m² de la copropriété, [Adresse 3] à [Localité 8], - PRENDRE ACTE des Protestations et Réserves d’usage émises par la société NEXITY STUDEA sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par la société SCI TC INVEST, - RESERVER les dépens de l’instance. Il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des demandes des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Les parties ont été avisées de ce que la décision sera rendue le 5 mars 2024 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 453 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la nature de la décision Les parties ayant toutes été représentées, la décision sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. Sur la demande d'expertise Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Lorsqu’il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n’est pas soumis aux conditions imposées par l’article 834 du code de procédure civile, qu’il n’a notamment pas à rechercher s’il y a urgence, que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre de la mesure sollicitée, l’application de cet article n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès « en germe » possible, et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Le juge des référés a une compétence générale pour ordonner une expertise in futurum, aucune disposition relative au statut des baux commerciaux ne s'opposant à l'exercice par le juge des référés de ses pouvoirs conférés par l'article 145 précité. Il ressort des pièces produites que par acte extra-judiciaire du 31 mars 2023, la SCI TC INVEST a donné congé à la société NEXITY STUDEA des locaux loués à effet du 30 septembre 2023, en lui offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. Il est également constant que des pourparlers sont intervenus entre les parties, lesquels n'ont pas abouti compte tenu des désaccords persistants sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction auquel peut prétendre la locataire. Le montant de cette indemnité, dont le principe n’est pas contesté, reste à déterminer. La société NEXITY STUDEA ne s’oppose pas à cette expertise et formule les protestations et réserves d’usage. Il n'apparaît pas qu'un juge du fond a été saisi d'une demande concernant l'indemnité d'éviction due par le bailleur. L’existence d’un litige potentiel non manifestement voué à l’échec susceptible d’opposer les parties portant sur la fixation de l'indemnité d'éviction est caractérisée. La SCI TC INVEST justifie, dès lors, au vu des éléments qui précèdent, d’un motif légitime à obtenir, avant tout procès, tous les éléments techniques à dire d’expert, permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond d’évaluer l'indemnité d'éviction due au locataire évincé. En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise selon les modalités prévues au dispositif. Sur les demandes accessoires : Le juge des référés a l’obligation de statuer sur les dépens en application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile. Il ne saurait donc réserver les dépens comme sollicité par les parties. L’expertise demandée étant ordonnée à la demande de la SCI TC INVEST et dans son intérêt exclusif, il convient de mettre à sa charge les dépens qui comprendront l’avance des frais d’expertise. Sur l’exécution provisoire La présente décision, susceptible d’appel est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort ; Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige, Par provision, tous moyens des parties étant réservés. Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert : Mme [T] [B] SARL [B] EXPERTISE [Adresse 4] [Localité 8] inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Douai avec mission, de : - s’adjoindre au besoin tout sapiteur dans une spécialité différente de la sienne après en avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ; - prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à sa mission - se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], à [Localité 8] (lot 1033) après y avoir convoqué les parties ; les visiter, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ; - rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant, - déterminer par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas, - d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial - de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ; - d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ; - faire toutes observations utiles au règlement du litige ; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 2], [Localité 6], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties); Disons que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ; Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ; Disons que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents à l’exception des demandes en extension de la mission de l’expert à de nouveaux désordres ou à de nouvelles parties ; Disons que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ; Fixons à la somme de 2.000 euros (deux mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal avant le 16 avril 2024. Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Laissons à la SCI TC INVEST la charge des dépens ; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIERLA JUGE DES RÉFÉRÉS Martine FLAMENT Sarah HOURTOULE