Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/04633

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/04633 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UU2T AFFAIRE : M. [O], [U], [S] [T] C/ M. [W] [J] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 1er Juin 2021 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT N° RG : 11-20- 115 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/09/22 à : Me Gwenaëlle FRANCOIS Me Véronique BROSSEAU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [O], [U], [S] [T] né le 31 Mai 1976 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Adresse 4] Représentant : Maître Gwenaëlle FRANCOIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 694 Représentant : Maître Anissa ZAIDI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0115 APPELANT **************** Monsieur [W] [J] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Maître Véronique BROSSEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 653 Représentant : Maître Marc LADREIT DE LACHARRIERE de l'AARPI LLA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0785 - Madame [I] [X] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Maître Véronique BROSSEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 653 Représentant : Maître Marc LADREIT DE LACHARRIERE de l'AARPI LLA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0785 INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2022, Madame Gwenael COUGARD, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet du 14 décembre 2011 et pour une durée de trois ans renouvelables, M. [O] [T] a donné à bail à M. [W] [J] et à Mme [I] [X] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 2], [Adresse 3] moyennant le paiement d'un loyer de 1 250 euros outre une provision sur charges de 175 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 1 250 euros. Par acte d'huissier délivré le 2 mars 2020, M. [T] a fait délivrer à M. [J] un congé pour motif sérieux et légitime. Les clefs ont été restituées le 2 septembre 2020, date à laquelle un constat d'huissier a été établi. Par acte d'huissier de justice délivré le 31 décembre 2019, M. [T] a assigné M. [J] et Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, - condamner M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 2 015 euros, - prononcer l'expulsion de M. [J] et Mme [X] des locaux qui leur ont été loués, avec l'assistance de la force publique en cas de besoin, - dire qu'il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration du mobilier pouvant leur appartenir selon les formes fixées par la loi n°91650 du 9 juillet 1991 et par son décret d'application, - condamner in solidum M. [J] et Mme [X] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice financier, - condamner in solidum M. [J] et Mme [X] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral, - condamner in solidum M. [J] et Mme [X] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de l'instance ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire du 1er juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : - débouté M. [T] de sa demande au titre des arriérés de loyers, - débouté M. [T] de sa demande au titre des réparations locatives, - condamné M. [T] à restituer à M. [J] la somme de 1 250 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, - condamné M. [T] à payer à M. [J] une somme de 895,80 euros au titre de la pénalité de 10 % liée au retard de restitution du dépôt de garantie, - débouté M. [T] de sa demande tendant à la réparation de son préjudice financier, - débouté M. [T] de sa demande tendant à la réparation de son préjudice moral, - condamné M. [T] à payer à M. [J] la somme de 1 086 euros au titre du remboursement des charges indûment payées par le locataire, - débouté M. [J] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance, - débouté M. [J] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral, - condamné M. [T] aux entiers dépens de l'instance, - dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Par déclaration reçue au greffe le 20 juillet 2021, M. [T] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 avril 2022, il demande à la cour de : - le dire et juger recevable en ses demandes et bien fondé, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre des arriérés de loyers, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 7 484,41 euros au titre des arriérés de loyers, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 289,42 euros au titre des charges relatives à la taxe des ordures ménagères, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 324 euros au titre des frais pour commandement de payer qu'il a dû engager pour être rétabli dans ses droits, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre des réparations locatives, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 9 284,90 euros au titre des réparations locatives outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a condamné à restituer à M. [J] la somme de 1 250 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 1 250 euros au titre du dépôt de garantie qu'il était en droit de conserver au regard de l'arriéré de loyer et de l'état dans lequel il a récupéré son appartement au départ des locataires outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [J] la somme de 895,80 euros au titre de la restitution de la pénalité de 10% liée au retard de restitution du dépôt de garantie, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 895,80 euros au titre du remboursement de la pénalité de retard indûment perçue par M. [J] à l'issue du jugement de première instance outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre du préjudice financier subi, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier subi outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre du préjudice moral subi, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [J] la somme de 1 086 euros au titre de remboursement des charges indûment payées par le locataire, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 1 086 euros au titre de la restitution de cette somme indûment perçue outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a condamné aux entiers dépens de l'instance, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, En tout état de cause : -débouter M. [J] et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, - condamner solidairement M. [J] et Mme [X] aux entiers dépens. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 18 janvier 2022, M. [J] et Mme [X] demandent à la cour de : - confirmer le jugement de première instance du 1er juin 2021 en ce qu'il a : - débouté M. [T] de ses demandes au titre des arriérés de loyers, des réparations locatives, de la réparation de ses préjudices financier et moral, - condamné M. [T] à restituer à M. [J] la somme de 1 250 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie, à celle de 895,80 euros au titre de la pénalité de 10% liée au retard de restitution du dépôt de garantie, à celle de 1 086 euros au titre du remboursement des charges indûment payées par le locataire, - condamné M. [T] aux entiers dépens de l'instance, - l'infirmer en ce qu'il a : - débouté M. [J] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance, - débouté M. [J] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral, Statuant à nouveau sur ces deux chefs de demandes : - condamner M. [T] à payer à M. [J] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par les locataires, - condamner M. [T] au paiement à M. [J] d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par les locataires, - le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION ' sur la demande au titre des arriérés de loyers et charges : M. [T] expose, au soutien de son appel, que le loyer était payé avec retard de façon récurrente, et que les locataires n'étaient pas à jour des loyers dus, enfin qu'ils ont cessé de payer les loyers dus plus de 4 mois avant leur départ de l'appartement, au prétexte inexact d'absence de régularisation de charges. Il confirme en conséquence sa demande de condamnation au paiement de la somme locative due et de résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire. En réponse, M. [J] et Mme [X] répliquent que le retard de 10 à 15 jours dans le paiement du loyer n'est pas considéré comme suffisamment grave pour caractériser un motif légitime et sérieux de nature à valider le congé. Ils expliquent avoir toujours payé le loyer, parfois avec retard, et avoir cessé de payer à compter de mars 2020 en raison des sommes dues par le bailleur au titre des régularisations de charges, le bailleur n'ayant jamais régularisé les charges depuis le début du bail en 2011, ce à quoi s'ajoute le remboursement du ballon d'eau chaude dû par le bailleur. Ils indiquent qu'une somme de 1 086,70 euros leur est due au titre de la régularisation pour charges. Sur ce, Il résulte du décompte versé par M. [T] que la somme réclamée au titre des loyers et charges restant due par M. [J] et Mme [X] s'élève à une somme de 7 484,41 euros pour les loyers courant d'avril 2020 à septembre 2020 (au prorata de la durée d'occupation), outre la régularisation des charges pour l'année 2020. S'ajoute à cette demande la somme de 289,42 euros que M. [T] réclame au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2017 à 2019. Les locataires ne discutent pas ne pas avoir payé ces sommes dues au titre des échéances de loyers d'avril, mai, juin, août et le prorata de septembre 2020, affirmant avoir réglé les loyers jusqu'au mois de mars 2020 et ne versent d'ailleurs aucun élément de nature à établir qu'ils auraient procédé depuis au paiement des échéances litigieuses. Ils sont donc débiteurs de la somme de 7 484,41 euros au titre de la dette locative. Par ailleurs, le montant de 289,42 euros réclamé au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est justifié par la production au cours des débats de l'avis de taxe foncière pour les années concernées. Les locataires font quant à eux état d'absence de régularisation de charges. Il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges locatives ne peuvent donner lieu au versement de provisions que si elles font l'objet d'une régularisation annuelle par laquelle le bailleur réclame les dépenses réellement exposées sous déduction des provisions versées. A défaut de régularisation, les provisions sur charges ne sont pas dues et le locataire est fondé à réclamer le remboursement des sommes versées à ce titre. Il appartient au bailleur ou à son mandataire de justifier de cette répartition, de son mode et de mettre à disposition les pièces justificatives. Cette obligation légale est satisfaite par la présentation au locataire des différentes catégories de la répartition : charges générales, ascenseur, chauffage, etc. complétées par l'indication du total des tantièmes de chaque catégorie et de la part le concernant. Le bailleur peut justifier des charges à tout moment et en cours de procédure. Le défaut de justification des charges est sanctionné par la restitution des provisions appelées et réglées par le locataire, sans que ce dernier ait à justifier d'un quelconque préjudice causé par le défaut de justification. Il est constant que M. [J] a réclamé le remboursement des provisions sur charges devant le premier juge à l'audience du 6 avril 2021, de sorte qu'il serait fondé, si la régularisation n'était pas justifiée par le bailleur, à présenter cette demande pour la période courant à compter du 6 avril 2018, soit du 6 avril 2018 au 2 septembre 2020, date de la restitution du logement. Il est cependant démontré par M. [T] qu'il a procédé à la régularisation des charges pour les années 2018, 2019, les locataires étant invités à consulter les pièces justificatives conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires ne contestent pas avoir reçu ces courriers contenant les régularisations de charges. En revanche, il n'est pas justifiée, au cours de la procédure, de la régularisation pour l'année 2020, de sorte que la somme de 8 x 175 euros versée à titre de provisions sur charge pour la période de janvier au 6 septembre 2020 doit être déduite de la dette locative, soit 1 400 euros. Il y a lieu également de déduire la somme de 1 086,70 euros que M. [T] a reconnu devoir, par courrier du 30 avril, au titre des régularisations pour charges, sans démontrer l'avoir en effet déduite des sommes restant dues, ce montant n'apparaissant pas dans son décompte. En conséquence, M. [J] et Mme [X] sont solidairement condamnés à payer à M. [T] la somme de 7 484,41 + 289,42 - 1 400 - 1 086,70 = 5 287,13 euros. S'agissant de la demande présentée au titre des frais engagés précédemment à la présente procédure, cette demande sera rejetée dès lors qu'elle ne concerne pas des actes rendus nécessaires pour mener à bien la présente instance. ' sur la demande au titre des réparations locatives M. [T] sollicite l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande au titre des réparations locatives, expliquant que le bien était en bon état à l'entrée dans les lieux et a été laissé en très mauvais état d'entretien à la sortie, l'obligeant à procéder à d'importants travaux de remise en état avant de relouer, le temps passé à ces travaux représentant de plus trois mois de loyers ; il ajoute avoir dû souscrire un emprunt pour financer la remise en état de l'appartement et les frais engendrés par le non-respect de leurs obligations par les locataires. Il souligne par ailleurs, s'agissant du dégât des eaux, que les locataires avaient connaissance de la situation à la prise du bien, que le nécessaire a été fait et que les délais incompressibles ne sont pas de son fait. M. [J] et Mme [X] répliquent que des travaux devaient être faits à leur entrée dans les lieux en raison des dégâts des eaux, que l'appartement a été en état vétuste jusqu'à la date de la réalisation des travaux qui ont mis presque un an à être réalisés. Ils font valoir par ailleurs que les travaux effectués par M. [T] à leur départ étaient à sa charge et ne relevaient nullement de leurs obligations. Sur ce, L'état des lieux établi entre les parties à l'entrée dans les lieux, dont il convient de rappeler qu'elle a lieu en décembre 2011, décrit un appartement en bon état, certains éléments étant en état d'usage, mais de façon générale ne révèle pas de difficulté particulière. Il est établi également que divers travaux de reprise de peinture ont été convenus, que M. [T] dit avoir fait faire en novembre 2012 (facture justifiée), et explique le délai pour la réalisation des travaux par le fait qu'un dégât des eaux à l'origine des désordres nécessitait une expertise pour évaluer la cause des dégâts et le coût des travaux de reprise, sans être contredit sérieusement sur ce point par les locataires. L'état des lieux a été dressé contradictoirement, en présence du locataire, à la requête du bailleur, le 2 septembre 2020. Il dépeint un bien en état d'usage pour l'essentiel, certains éléments étant plus abîmés ou insuffisamment entretenus, sans pour autant révéler des dégradations M. [T] présente une demande d'indemnisation au titre des réparations locatives de 9 284,90 euros, pour des travaux consistant en : - le remplacement de l'ensemble des mitigeurs de l'appartement, - des travaux de plomberie et de peinture pour les toilettes, la salle de bain, le couloir, le salon, les deux chambres, les placards et la cuisine, ainsi que les portes en bois de l'appartement, - le rachat de deux vigiks, - la remise en état de la baie vitrée. Il ne résulte cependant pas du constat que la baie vitrée était dégradée à la date de restitution des lieux, ni que les vigiks étaient manquants, deux badges magnétiques étaient au contraire restitués par les locataires. S'agissant ensuite des travaux de peinture, de plomberie et du remplacement des mitigeurs, il résulte du constat que ces travaux ont été rendus nécessaires du fait de l'écoulement du temps et de la durée d'occupation des lieux par les locataires. Ces travaux de remise à neuf ne sont pas à mettre à leur charge, en l'absence de dégradations de leur part, dès lors qu'ils n'ont pas été rendus nécessaires par des détériorations, mais par le seul effet du temps. M. [T] ne peut pas plus prétendre obtenir réparation du manque à gagner subi du fait de l'impossibilité de relouer le bien pendant le temps des travaux, dès lors que cette situation n'est pas consécutive à des manquements des locataires. En conséquence, la demande présentée par M. [T] au titre des réparations locatives est rejetée et le jugement confirmé de ce chef. ' sur la demande de restitution du dépôt de garantie et de paiement de la pénalité M. [J] et Mme [X] sollicitent la confirmation du jugement qui a ordonné la restitution du dépôt de garantie, augmenté de la pénalité de retard. En réponse, M. [T] s'oppose à cette restitution, affirmant qu'il doit pouvoir le conserver, au regard du non-respect par les locataires de leurs obligations. Sur ce, Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui organise la restitution du dépôt de garantie déduction faite des sommes restant dues au bailleur dans le cas où elles sont dûment justifiées, M. [T] est fondé à conserver la somme versée à ce titre à l'entrée dans les lieux, cette somme étant à déduire des sommes dues par les locataires. Compte tenu de ce qui précède, et les locataires étant condamnés à payer à M. [T] des sommes dues au titre des loyers et des charges, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné M. [T] à verser la somme de 1 250 euros au titre du dépôt de garantie, augmenté de la pénalité de retard de 10 % pour un montant de 895,80 euros. La somme de 1 250 euros versée à titre de dépôt de garantie sera déduite des sommes dues par M. [J] et Mme [X]. ' sur les demandes de dommages-intérêts M. [T] sollicite la réparation du préjudice financier qu'il a subi du fait du retard dans le paiement des loyers, le mettant régulièrement en situation débitrice sur son compte bancaire, précisant que le remboursement mensuel de l'emprunt auquel il était tenu pour financer l'acquisition de ce bien immobilier était de 1 209,14 euros, et qu'il a dû engager de nombreux frais pour obtenir le règlement des impayés, même souscrire un crédit. Il ajoute avoir souffert d'un trouble moral, compte tenu du stress occasionné par cette situation, ce d'autant que, vivant à l'étranger pour une partie de la période du bail, il lui était plus difficile de gérer cette situation du fait de l'éloignement. En réponse, les intimés rétorquent que le crédit que M. [T] dit avoir été contraint de souscrire a été signé 6 mois après leur départ et qu'il n'est pas établi que le préjudice moral est lié à ces impayés. Sur ce, Il est suffisamment établi que M. [T] a régulièrement subi des retards de paiement de loyer, occasionnant outre des frais bancaires, une situation pénible et d'importantes tracasseries, ce d'autant que la situation d'éloignement dans laquelle il a pu se trouver au cours de la période du bail n'a pas facilité la gestion quotidienne de cette situation. Pour autant, il ne peut prétendre obtenir réparation de ce dommage dans les proportions qu'il allègue, ce d'autant qu'il a réagi de façon tardive à cette situation récurrente d'impayés de loyers, aggravant ainsi l'importance des impayés et les frais générés pour lui, et son préjudice financier et moral sera suffisamment et entièrement réparé par l'octroi d'une somme de 800 euros. ' sur le préjudice de jouissance M. [J] et Mme [X] demandent reconventionnellement la réparation d'un préjudice de jouissance, affirmant que les travaux de rénovation promis par M. [T] n'ont été réalisés qu'en novembre 2012, indiquant également avoir rencontré des difficultés avec le ballon d'eau chaude, enfin avoir subi des problèmes d'humidité et de manque d'entretien du bien. En réponse, M. [T] réfute tout préjudice de jouissance. Sur ce, M. [J] et Mme [X] ne démontrent pas sérieusement les troubles de jouissance dont ils se plaignent, d'autant qu'il est établi que le changement du ballon d'eau chaude a été effectué, à leurs frais avancés. De surcroît, ils n'établissent pas la réalité du défaut d'entretien de l'appartement, pas plus qu'une telle situation aurait eu des conséquences pour eux, se contentant d'affirmer l'existence de troubles en termes généraux. ' sur les autres demandes Le jugement est infirmé en ses dispositions sur les dépens. M. [J] et Mme [X] sont condamnés in solidum à payer à M. [T] une somme de 1 200 euros d'indemnité de procédure. Ils sont également condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande présentée par M. [O] [T] au titre des réparations locatives, Statuant à nouveau, Condamne solidairement M. [W] [J] et Mme [I] [X] à payer à M. [O] [T] la somme de 5 287,13 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre des loyers et charges impayés, Condamne M. [O] [T] à restituer la somme de 1 250 euros au titre du dépôt de garantie à M. [W] [J] et Mme [I] [X], Condamne in solidum M. [J] et Mme [X] à payer à M. [O] [T] la somme de 800 euros de dommages-intérêts en réparation des préjudices financier et moral, Déboute M. [J] et Mme [X] de leur demande de réparation du préjudice de jouissance, Déboute pour le surplus des demandes, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [J] et Mme [X] à payer à M. [O] [T] la somme de 1 200 euros d'indemnité de procédure, Condamne in solidum M. [J] et Mme [X] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,