Cour d'appel, 20 février 2024. 22/02942

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE CIVILE - TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX EXPÉDITIONS le : 20/02/24 COPIES aux PARTIES [T] [N], [B] [K] épouse [N] [I] [K] épouse [R] Me Sylviane JACCOUX D'EYSSAUTIER la SELARL GAYA ARRÊT du : 20 FEVRIER 2024 N° : - 24 N° RG 22/02942 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GWPJ DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal paritaire des baux ruraux de BLOIS en date du 24 Novembre 2022 PARTIES EN CAUSE APPELANTS Monsieur [T] [N] '[Adresse 11]' [Localité 4] comparant assisté de Me Pierre SAINT MARC GIRARDIN, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Sylviane JACCOUX d'EYSSAUTIER, avocat au barreau de PARIS Madame [B] [K] épouse [N] '[Adresse 11]' [Adresse 5] comparante assistée de Me Pierre SAINT MARC GIRARDIN, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Sylviane JACCOUX d'EYSSAUTIER, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART INTIMÉE : Madame [I] [K] épouse [R] [Adresse 10] [Localité 6] comparante, assistée de Me Delphine BRETON de la SELARL GAYA, avocat au barreau de SAUMUR D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du 20 décembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 12 décembre 2023 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants. Lors du délibéré, au cours duquel Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles GREFFIER : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement le 20 février 2024 (délibéré prorogé, initialement fixé au 6 février 2024) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCÉDURE Aux termes d'un acte authentique du 6 décembre 1978, M. [E] [K] et Mme [O] [A] épouse [K] ont donné à bail rural à M. [T] [N] et Mme [B] [K] épouse [N] la [Adresse 9] comprenant des bâtiments d'habitation et d'exploitation et diverses parcelles sises à [Localité 12] (37), à [Localité 13] (41) et [Localité 14] (41) d'une surface totale de 50 ha 76a 75 ca, pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 1978. Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises par tacite reconduction pour arriver à échéance le 30 septembre 2023. Suivant acte de donation-partage du 28 juin 1982, Mme [I] [K] épouse [R] s'est vue attribuer la propriété des parcelles cadastrées ZI n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7], 48 situées à [Localité 13] et ZH n°[Cadastre 7] située à [Localité 14]. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 janvier 2022, M. et Mme [N] ont sollicité de Mme [R] l'autorisation de céder le bail à leur fils, [C] [N]. La bailleresse s'y est opposée le 24 janvier 2022, par courrier de son conseil. Par acte extra judiciaire du 28 janvier 2022, Mme [R] a donné congé aux preneurs pour le 30 septembre 2023 sur le fondement de l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, atteinte de l'âge légal de départ à la retraite et situation de fraude au regard du défaut d'exploitation effective et permanente d'un des copreneurs. Ce congé porte, par suite de cessions à M. et Mme [N], sur les parcelles cadastrées ZI n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 8] situées à [Localité 13] et ZH n°[Cadastre 1] située à [Localité 14] Par requête reçue au greffe le 3 mars 2022, M. et Mme [N] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois de l'annulation du congé et autorisation de céder le bail à leur fils, [C] [N]. Par jugement du 24 novembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois a : - déclaré recevable l'action en contestation du congé, - déclaré le congé délivré le 28 janvier 2022 à M. et Mme [N] recevable et valable, - débouté M. et Mme [N] de leur demande tendant à être autorisés à céder leur bail rural à leur fils, [C] [N], - dit que M. et Mme devront quitter les lieux avant le 30 septembre 2023 à minuit, - à défaut de départ volontaire, ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des parcelles cadastrées ZI n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et ZH n° [Cadastre 1] situées sur la commune de [Localité 13] et de la parcelle cadastrée ZI n° [Cadastre 7] située sur la commune de [Localité 14], au besoin avec le concours de la force publique, - à défaut de départ volontaire le 30 septembre 2023 à minuit, condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à Mme [R] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à 1/12ème du fermage qui aurait été dû à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux, - dit que faute pour M. et Mme [N] et celle de tous occupants de leur chef d'avoir libéré les lieux dans le délai imparti, la bailleresse pourra faire procéder au transport des meubles et objets mobiliers dans tout local de son choix aux risques et périls des expulsés, - rejeté le surplus des demandes, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, - débouté M. et Mme [N] de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. et Mme [N] à payer à Mme [R] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mme [N] et M. [N] aux dépens de la présente instance. Selon déclaration du 19 décembre 2022, M. et Mme [N] ont relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a déclaré l'action en contestation du congé recevable et déclaré le congé délivré le 28 janvier 2022 aux époux [N] recevable et valable. Les parties ont conclu. Suivant conclusions déposées le 12 décembre 2023, les M. et Mme [N] demandent à la cour de : - les dire recevable et bien fondé en leur appel, Ce faisant, réformer le jugement entrepris en ce qu'il, - les a déboutés de leur demande tendant à être autorisés à céder leur bail rural à leur fils, [C] [N], - dit qu'ils devront quitter les lieux avant le 30 septembre 2023 à minuit, - à défaut de départ volontaire, ordonné leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, A titre reconventionnel, réformer le jugement en ce qu'il aurait validé le congé pour 'fraude au regard du défaut d'exploitation effective et permanente d'un des copreneurs', Statuant à nouveau, - autoriser la cession du bail au bénéfice de M. [C] [N], sous la condition suspensive éventuelle d'obtention d'une autorisation administrative d'exploiter, - condamner Mme [R] au règlement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, Mme [R] demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - débouter M. et Mme [N] de l'intégralité de leurs demandes, que ce soit à titre principal ou reconventionnel, ou également au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - dans l'hypothèse où la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois serait infirmée quant à la demande de cession, - prononcer la résiliation du bail à raison du non-respect des dispositions de l'article L 411-35 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, - condamner M. et Mme [N] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes aux dépens. MOTIFS Sur le congé Moyens des parties Ne contestant pas que le congé délivré le 28 janvier 2022 a été déclaré 'valable', et non pas 'validé' par le tribunal, pour le motif que les deux copreneurs avaient atteint l'âge légal de la retraite en matière agricole, 62 ans, les appelants lui reprochent de s'être prononcé sur des motifs fondant une résiliation, se penchant d'abord sur les articles L. 411-46 et L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime qui prévoient des motifs de non-renouvellement, autres que celui de l'arrivée du preneur à l'âge de la retraite, et ensuite sur l'article L. 411-31 qui vise la résiliation, notamment pour infraction aux dispositions de l'article L. 411-35, alors que la fraude au regard du défaut d'exploitation effective et permanente d'un des copreneurs, alléguée par la bailleresse n'est ni un motif de congé ni un motif de résiliation du bail, d'autant que M. [N] prouve qu'il continue à exploiter le fonds. En réponse à la prétention à la résiliation du bail présentée par la bailleresse en cause d'appel, ils se portent demandeurs reconventionnels en réformation du jugement en ce qu'il aurait validé le congé pour fraude au regard du défaut d'exploitation effective et permanente d'un des copreneurs. Mme [R] relève que c'est devant la cour que M. et Mme [N] demandent l'annulation du congé alors que, au vu des dispositions des articles 901 4° et 562 du code civil, la déclaration d'appel doit être faite, à peine de nullité, par un acte contenant clairement les chefs du jugement critiqués, auxquels l'appel est limité ; la validité du congé figurant dans le dispositif du jugement, rien n'empêchait aux appelants de faire appel de ce chef et elle considère que l'ayant exclu de leur déclaration d'appel, comme de leurs premières conclusions, ils doivent être déboutés de leur demande, sur laquelle il a été définitivement statué. Réponse de la cour Il faut rappeler qu'aux termes de l'article 892 du code de procédure civile, Lorsque les décisions du tribunal paritaire sont susceptibles d'appel, celui-ci est formé, instruit et jugé suivant la procédure sans représentation obligatoire. À la différence de l'article 901 qui exige dans la déclaration d'appel la précision des chefs du jugement expressément critiqués, l'article 933 n'impose que la précision des chefs du jugement critiqués. L'adverbe "expressément" n'est pas repris quand la procédure devant la cour est sans représentation obligatoire. Il a été jugé que la déclaration d'appel qui mentionne que l'appel tend à la réformation de la décision déférée à la cour, en omettant d'indiquer les chefs du jugement critiqués, doit s'entendre comme déférant à la connaissance de la cour d'appel l'ensemble des chefs de ce jugement (Cass. 2e civ., 9 sept. 2021, n° 20-13.662). Il faut en déduire qu'en matière de procédure sans représentation obligatoire, la dévolution s'opère pour le tout, l'appelant ayant la possibilité de critiquer de nouveaux chefs du jugement en cours de procédure, étant précisé que la Cour de cassation a étendu sa solution dès lors que la procédure est sans représentation obligatoire nonobstant la présence ou non d'un avocat (Cass. 2e civ., 29 sept. 2022, n°21-23.456). La demande des appelants relative à la validité du congé est donc recevable. L'article L. 411-11-64 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles. M. et Mme [N] ne contestant pas avoir atteint cet âge, le congé doit être validé pour ce motif. Pour ce qui concerne le second motif tiré de la situation de fraude, l'article L. 411-35 prévoit, en son alinéa 3, que Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure. A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur. Il est certain que le défaut d'accomplissement de l'obligation d'information du propriétaire, en cas de cessation d'activité de l'un des copreneurs, constitue un manquement aux obligations nées du bail et une violation de l'article L. 411-35 passible de la résiliation du bail sur le fondement de l'article L. 411-31, II. Cependant, outre que le congé ne remplit pas les exigences du troisième alinéa de l'article L. 411-35, puisqu'il ne mentionne pas la date de cessation de l'activité du copreneur, ce manquement ne peut justifier un congé, Mme [R] ne prouvant pas que Mme [N], qui a poursuivi l'exploitation, se serait rendue coupable d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. En conséquence, le congé ne peut être validé pour le motif tiré de ce que Mme [N], qui a poursuivi l'exploitation, n'a pas demandé au bailleur que le bail se poursuive à son seul nom et Mme [R] doit être déboutée de sa demande de ce chef. Sur la résiliation du bail Moyens des parties Mme [R] fait plaider que les preneurs ont exécuté le bail de mauvaise foi, d'abord, en n'exploitant pas personnellement les terres objet du bail, M. [N] ayant perdu la qualité d'exploitant, ensuite, en ne respectant pas l'obligation qu'avait le copreneur poursuivant seul l'exploitation d'en informer le bailleur et elle s'estime fondée en sa demande de résiliation du bail. M. et Mme [N] répondent que le défaut d'information du bailleur du départ à la retraite d'un des copreneurs ne peut être considéré comme une infraction aux obligations du bail, l'article L. 411-35 visant dans ce cas la perte de garantie du bailleur et il ne figure pas dans les motifs graves et légitimes de l'article L. 411-31 susceptibles d'entraîner la résiliation du bail. Réponse de la cour Le défaut d'information du bailleur de la poursuite de l'exploitation par l'un des copreneurs ne saurait constituer un motif légitime de résiliation du bail, pour n'être pas d'une gravité suffisante, l'absence de participation aux travaux d'un des fermiers n'étant pas en soi une cause de résiliation du bail, laquelle ne peut intervenir que si est caractérisée la mauvaise exploitation du fonds de nature à porter préjudice au bailleur (Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-13.426), ce qui n'est pas allégué. En conséquence, Mme [R] est déboutée de sa demande de résiliation du bail. Sur l'autorisation de céder le bail à [C] [N] Moyens des parties Les appelants soutiennent que leur mauvaise foi ne peut être tirée du défaut d'information du bailleur et précisent que leur fils a demandé l'autorisation administrative d'exploiter, qui lui a été refusée selon arrêté préfectoral du 11 août 2021 en considération de la situation prioritaire de M. [D] [H], le ministre de l'agriculture étant saisi d'un recours gracieux. L'intimée répond que la faculté de cession dérogeant au principe général d'incessibilité du bail, ne peut bénéficier qu'au preneur ayant satisfait à l'ensemble de ses obligations résultant du contrat ; les copreneurs ont exécuté le bail de mauvaise foi, le non respect de l'article L. 411-35 engendre une exécution de mauvaise foi du contrat qui s'oppose à la cession du bail au profit du descendant. Elle rappelle que M. [N] a manqué à son obligation d'exploitation personnelle et, par extension, Mme [N] n'a pas exécuté le contrat de façon loyale et en toute bonne foi et qu'en tout cas, M. [C] [N] s'est vu opposer un refus d'autorisation d'exploiter. Réponse de la cour L'article L. 411-35 stipule que toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Le congé n'ayant pas été validé pour le second motif tiré du défaut d'information de la cessation d'activité d'un des copreneurs, motif qui n'est pas suffisamment grave pour faire obstacle à la cession, en l'absence de mauvaise exploitation du fonds causant préjudice au bailleur, il faut considérer que les preneurs ont satisfait à toutes les obligations résultant du bail. La bonne foi étant présumée, la prétendue fraude tirée par l'intimée du défaut d'information est donc inexistante. En revanche, Mme [N] ne peut être autorisée à céder son bail à son fils [C] [N], dont les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle ne sont pas querellées, puisqu'il n'a pas obtenu l'autorisation administrative d'exploiter, laquelle lui a été refusée. Le bail étant résilié, M. et Mme [N] devront quitter les lieux à la fin de la saison culturale. A défaut de départ volontaire, leur expulsion sera ordonnée. Sur les demandes annexes En raison des circonstances de l'affaire, chaque partie supportera ses propres dépens et les frais engagés pour sa défense. Aucune indemnité de procédure ne sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe ; Infirme le jugement, sauf en ce qu'il déclare recevable l'action en contestation du congé délivré le 28 janvier 2022 par Mme [I] [K] épouse [R] à Mme [B] [K] épouse [N] et M. [T] [N] ; Statuant à nouveau ; Valide le congé à fin de non-renouvellement du bail pour le motif tiré de ce que M. [T] [N] a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ; Déboute Mme [I] [R] de sa demande de validation du congé pour le motif tiré du défaut d'accomplissement par Mme [B] [N] de l'obligation d'information du propriétaire de la cessation d'activité de M. [T] [N] ; Déboute Mme [I] [R] de sa demande de résiliation du bail ; Déboute Mme [B] [N] de sa demande d'autorisation de céder son bail à M. [C] [N] ; Dit que Mme [B] [N] et M. [T] [N] devront libérer les parcelles louées à la fin de la saison culturale, et à défaut de départ volontaire des parcelles cadastrées ZI n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 8] situées commune de [Localité 13] et ZH n°[Cadastre 1] située sur la commune de [Localité 14], ordonne leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ; Dit que chaque partie supportera ses propres dépens et les frais engagés pour sa défense ; Rejette toute autre demande. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT