Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/06019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06019 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NCU N° MINUTE : 17/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 1], représenté par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128 DÉFENDEURS Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 2], comparant en personne Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 2], comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06019 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NCU FAITS ET PROCEDURE Suivant contrat ayant pris effet le 20/12/1994, la SGIM, aux droits de laquelle vient [Localité 4] HABITAT OPH, avait donné en location à Monsieur [O] [I] un logement (3 pièces) situé 5 rue Charles et Robert à PARIS 75020 (5ème étage, gauche, porte N) moyennant le paiement d'un loyer trimestriel de 2336,49 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 27/04/2023, [Localité 4] HABITAT OPH a fait délivrer à Monsieur [O] [I] et à son épouse, Madame [Z] [I], un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 10 858,34 €. Par acte du 05/07/2023, [Localité 4] HABITAT OPH a assigné Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; -le paiement de la somme provisionnelle de 13 194,75 € au titre des loyers et charges impayés ; -le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigibles majoré de 50 %, outre les charges jusqu'à la reprise effective des lieux. PARIS HABITAT OPH a demandé également une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 10/07/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. Régulièrement cités, Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] se sont présentés à l'instance. Ils n'ont pas contesté la dette locative. Ils ont souligné que suite à la saisine de la CAF, un plan d'apurement avait été signé. Ils ont observé que les impayés n'avaient pu être jugulés dès lors que les allocations de la CAF avaient été suspendues. Le plan établi devait permettre le versement d'un rappel. À l'audience, [Localité 4] HABITAT OPH a indiqué que la créance avait augmenté, s'élevant à 15 198,71 € (4ème trimestre inclus). Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement du loyer courant n'avait pas été repris. Il a souligné que les impayés étaient anciens. S'agissant du plan d'apurement qui aurait été accordé aux locataires, [Localité 4] HABITAT-OPH a proposé d'adresser une note en délibéré, avec son éventuel accord sur la demande des locataires de suspension des effets de la clause résolutoire. Dans une note en délibéré, [Localité 4] HABITAT-OPH a uniquement indiqué qu'il s'opposait en définitive à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 27/04/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 02/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 27/06/2023. Si en conséquence, au 28/06/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : -Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. -Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. -Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. -En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Certes, il est manifeste qu'en l'espèce, le paiement des loyers courants n'a pas été repris. Toutefois, le bailleur ne saurait s'opposer à la demande de délais de paiement faite par les locataires et à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire qu'à condition que cette opposition soit de bonne foi. Or, les époux [I] ont fait état d'un plan d'apurement signé avec [Localité 4] HABITAT-OPH le 06/11/2023. La fiche de diagnostic social a confirmé cette affirmation puisque ce document a précisé que Monsieur [I] avait signé un plan d'apurement avec la conseillère sociale de [Localité 4] HABITAT-OPH, a priori applicable dès que les ressources de Monsieur [I] au titre de sa retraite lui seraient versées. L'acceptation par le juge d'une note en délibéré de la part du bailleur s'agissant d'un plan d'apurement n'avait pas pour but de requérir l'avis du dit bailleur mais plutôt qu'il puisse être vérifié l'existence, le contenu et les modalités d'application, éventuellement au regard de la procédure en cours, du plan d'apurement en question.Force est de constater que la note en délibéré est muette sur ces points. Le plan d'apurement se comprenait d'autant plus que la situation d'endettement locatif des époux [I] ne résultait pas d'une volonté de ne pas respecter leurs obligations mais était en lien avec une précarité notable pouvant trouver sa cause principalement dans des aléas administratifs tant concernant l'attribution du RSA que leur éligibilité à l'APL. Il est vraisemblable que la conseillère sociale de [Localité 4] HABITAT-OPH a pris en compte ces éléments pour que le plan accordé s'inscrive dans l'assainissement et la régularisation de la situation sociale et administrative du couple. Au surplus, il sera relevé que le bail est extrêmement ancien et que l'accession à la retraite de Monsieur [I] lui permettra un revenu beaucoup plus régulier. En tout état de cause, l'absence de réponse précise de [Localité 4] HABITAT-OPH, s'agissant spécialement de l'existence et des conséquences du plan d'apurement invoqué, ne saurait lui permettre, d'autant plus dans le cadre d'une procédure en référé, d'écarter par le seul effet de sa volonté l'octroi dans le cadre de la présente procédure de délais de paiement et la suspension en conséquence des effets de la clause aléatoire Il y a donc lieu d'accorder des délais de paiement aux époux [I] et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur durée, par ailleurs de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie d'une créance de 15 198,71 €, arrêtée au 02/11/2023, somme non contestée (la dernière échéance comprise dans cette somme étant celle correspondant aux loyer et charges trimestriels pour la période d'octobre à décembre 2023). Il y a lieu de permettre à Monsieur [O] [I] et à Madame [Z] [I], dans un premier temps, de rétablir les droits sociaux auxquels ils peuvent avoir droit par le paiement d'échéances mensuelles modestes au regard de la dette. Puis, à défaut d'aménagement convenu avec le bailleur, ils pourront s'acquitter de la dette en échéances mensuelles d'un montant supérieur, le tout, en plus des loyer et charges exigibles. Il sera précisé que le paiement des échéances concernant la dette sera mensuelle et non trimestrielle, comme l'échéance de loyer. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement Les locataires, s'ils ne s'acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au principal au titre de la présente décision, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 28/06/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 20/12/1994 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Monsieur [O] [I] et à Madame [Z] [I], portant sur le logement situé [Adresse 3] (5ème étage, gauche, porte N). Condamne solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 15 198,71 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 02/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 05/07/2023 sur 13 194,75 € et à compter de ce jour sur le surplus. Accorde à Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de leur dette en 12 premières échéances mensuelles de 60 €, puis en 23 échéances mensuelles de 200 € et enfin en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles le 10 de chaque mois, la première fois le 10/05/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] se libèrent de leur dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3/à défaut par Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] seront condamnés solidairement au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Condamne solidiairement Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 250 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne solidiairement Monsieur [O] [I] et Madame [Z] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président