Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00365

N° RG 24/00365 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGPP Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [C] [H], [P] [H] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Réputé contradictoire DU 04 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : L’OPH DE CHARTRES METROPOLE - dénommé C’CHARTRES HABITAT E.P.I.C. immatriculé au RCS de CHARTRES sous le n° B 272 800 020 dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par Me CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 avocat du barreau de PARIS D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [C] [H] comparant en personne Madame [P] [H] non comparante, ni représentée Tous deux domiciliés 4 rue du faubourg la grappe - Etage 3 appt 1234 - 28000 CHARTRES D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME En présence de : Gaëlle LABAUDRE, magistrat à titre temporaire stagiaire Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet au 30 août 2022, l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres (ci-après “CHARTRES METROPOLE HABITAT) a consenti à Monsieur [C] [H] et à Madame [P] [H] (ci-après “les époux [H]”) un bail d’habitation portant sur un appartement situé 4 rue du Faubourg la Grappe, Appartement 1234, 28000 CHARTRES moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 565,55 euros. Par acte sous seing privé prenant effet le même jour, CHARTRES METROPOLE HABITAT a consenti aux époux [H] un bail portant sur un parking situé à la même adresse moyennant le paiement d’un loyer de 1 € par mois. Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 021,56 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 06 novembre 2023 par voie électronique. Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, CHARTRES METROPOLE HABITAT a fait assigner les époux [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, le prononcé de la résolution judiciaire des contrats de baux à titre subsidiaire, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes : 2 179,74 euros au titre des loyers et charges impayés,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 25 janvier 2024. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 avril 2024. CHARTRES METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, indique maintenir les demandes de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 4055,92 euros et précise que le contrat de bail du parking a été résilié. Pour le surplus, il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Monsieur [C] [H], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement et propose de verser 30 € en sus du loyer. Il ajoute travailler en qualité de micro-entrepreneur depuis le mois de janvier 2024 et que son épouse ne travaille pas. Ils ont 03 enfants à charge et perçoivent 645 € au titre du RSA. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 juin 2024. MOTIFS Sur la demande de constat de la résiliation du bail : Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’EURE ET LOIR plus de six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.. Par ailleurs, CHARTRES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 06 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur le fond : Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version nouvelle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail qui contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que 06 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés délivrés postérieurement au 29 juillet 2023 qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative sans porter atteinte aux droits des locataires qui n’auraient pas été informés de ce nouveau délai. En l’espèce, le bail conclu entre les parties, dans son paragraphe 5.6 « La résiliation » contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 24 octobre 2023 pour un montant en principal à hauteur de 1021,56 €. Ce commandement de payer, bien que délivré après la réforme du 29 juillet 2023, mentionne le délai de 02 mois pour régler la dette locative. Il y a donc lieu de retenir ce délai en l’espèce. Or, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par les époux [H] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 26 décembre 2023, le 25 décembre 2023 étant un jour férié. Il y a lieu de préciser que la résiliation du parking a déjà été réalisée de sorte qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur cette résiliation en l’espèce. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser CHARTRES METROPOLE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur . En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme égale à celui du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 décembre 2023, les époux [H] sont donc sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à CHARTRES HABITAT METROPOLE ou à son mandataire. Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation. Sur la demande de provision au titre de l'ariéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, CHARTRES METROPOLE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail prenant effet le 30 août 2022, le contrat de bail du parking prenant effet à la même date, le commandement de payer en date du 24 octobre 2023 et un décompte de sa créance arrêtée au 26 mars 2024. Monsieur [C] [H] ne conteste pas le montant de la créance. Madame [P] [H], de fait, ne le conteste pas non plus. Il convient néanmoins de déduire de ce décompte les frais de pénalité d’enquête d’un montant de 7,62 € qui ne constituent ni le loyer ni des charges locatives. En conséquence, les époux [H] seront condamnés solidairement à payer à CHARTRES METROPOLE HABITAT la somme 4 048,30 euros au titre de l’arriéré locatif représentant les loyers et charges impayés au 26 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus   pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l’espèce, il ressort du décompte produit que les époux [H] ont réalisé un versement à hauteur de 350 € le 19 mars 2024. Or un tel versement est inférieur au montant du loyer qui s’élève à la somme de 605,83 € hors charges. Dès lors, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, et en l’absence d’accord entre les parties, il ne peut être accordé de délai de paiement à Monsieur [C] [H]. Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement formée par Monsieur [C] [H]. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Les époux [H], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023. Eu égard à la position économique de chacune des parties, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES, recevable; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 octobre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat prenant effet le 30 août 2022 entre l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES , d’une part, et Monsieur [C] [H] et Madame [P] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au 4 rue Faubourg La Grappe, Appartement 1234, 28000 CHARTRES, est résilié depuis le 26 décembre 2023, ORDONNE à Monsieur [C] [H] et à Madame [P] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 04 rue Faubourg la Grappe, Appartement 1234, 28000 CHARTRES ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [P] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, ni révisable et ni indexable, égale au loyer, augementé des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [H] et Madame [P] [H] à payer à l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES, la somme de 4 048,30 euros (quatre mille quarante-huit euros et trente centimes) représentant les loyers et charges impayés au 26 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, DEBOUTE Monsieur [C] [H] de sa demande de délai de paiement, DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [H] et Madame [P] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023 ; RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé le 04 juin 2024. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDAPauline DE LORME