Cour d'appel, 23 février 2023. 20/16885

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 23 FEVRIER 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16885 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCV7V Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/10223 APPELANTS Monsieur [T] [X] [D] [Adresse 5] [Localité 6] SCI [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 7] Représentés par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 Ayant pour avocat plaidant : Me Laure VALLET de la SELARL GVB, avocat au barreau de PARIS, toque : P0275 substituée à l'audience par Me Gabriel BOURDEAUX du même cabinet INTIMEE S.A.S. ITROOV RCS 753 736 750 [Adresse 4] [Localité 7] Représentée et assistée par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1473 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, président assesseur pour le président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 2 novembre 2015, M. [T] [D], gérant de la SCI [Adresse 2] a confié à la SAS Itroov la location (sans exclusivité) d'un bien immobilier d'une surface habitable de 197 m², sis [Adresse 2]. Le loyer mensuel prevu était de 6000 euros, avec une provision de 450 euros. Le 26 mai 2016, la SCI [Adresse 2], avec le concours de la S.A.S. Itroov, a loué à la societe luxembourgeoise Financière CGS Europe l'appartement "à usage d'habitation consenti à une locataire personne morale', selon un bail exclu de la loi du 6 juillet 1989, pour un loyer et une provision sur charges conformes au mandat et pour une durée de 2 ans. Elle a cessé de s'acquitter de ses loyers un mois après la signature du bail. Elle a été placée en faillite par jugement du 21 octobre 2016. Suivant courrier du 28 octobre 2016, la SCI [Adresse 2] a procédé à la déclaration de sa créance chirographaire à hauteur de 163 680 euros. Faisant valoir que la société Itroov avait commis des fautes à l'origine du préjudice constitué par la perte de loyers, la SCI [Adresse 2] et M. [T] [D] l'ont fait citer devant le tribunal de grande instance de Paris par acte en date du 30 juillet 2018 aux fins de la voir condamnée à indemniser ledit préjudice. Suivant conclusions signifiées le 17 septembre 2019, la SCI [Adresse 2] et M. [T] [D] sollicitent la condamnation de la société Itroov à verser les sommes suivantes: - 163 680 euros au titre de l'indemnisation du préjudice constitué par l'arriéré de loyers et charges et augmenté des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2017, avec capitalisation des intérêts, - 10 000 euros en réparation du préjudice moral et distinct de M. [D], représentant de la SCI [Adresse 2], - 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution forcés s'ils devaient s'avérer nécessaires. Par jugement contradictoire entrepris du 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - déboute la SCI [Adresse 2] et M. [T] [D] de l'ensemble de leurs demandes, - condamne la SCI [Adresse 2] et M. [T] [D] à payer à la S.A.S. Itroov la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la SCI [Adresse 2] et M. [T] [D] aux dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision, - déboute les parties du surplus de leurs demandes. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 20 novembre 2020 par M. [T] [D] et la SCI [Adresse 2], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 mars 2022 par lesquelles M. [T] [D] et la SCI [Adresse 2] demandent à la cour de : Vu l'article 1231-1 (ancien article 1147) du code civil Vu les articles 1984 et suivants du code civil, -infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 octobre 2020 en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de la SCI [Adresse 2] et de Monsieur [D], Statuant à nouveau : - recevoir la SCI [Adresse 2] et Monsieur [D] en leurs demandes, et les déclarer bien fondées, - juger que la société Itroov a manqué à son obligation de conseil en ne vérifiant pas l'identité et la solvabilité de la société luxembourgeoise Financière CGS Europe et de sa caution la société suisse Millenium Finance représentée par la société Financière CGS France ; - constatant que la Société Financière CGS Europe a arrêté de procéder au règlement des loyers à compter du mois de juillet 2016, soit un mois après la signature du bail, - constatant que M. [R], M. [J], ont occupé sans droit ni titre l'appartement situé [Adresse 2] jusqu'au 27 octobre 2017, - juger que la créance due par la société Financière CGS Europe à la SCI [Adresse 2] s'élève à la somme de 163.680 euros au titre des arriérés de loyers et des charges jusqu'au 31 mai 2018, date de la résiliation du bail, - constatant que les fautes commises par la société Itroov dans la gestion de la location de l'appartement appartenant à la SCI [Adresse 2] sont à l'origine directe de son préjudice, En conséquence, - Condamner la société Itroov à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 163.680 euros au titre de l'indemnisation du préjudice subi par la SCI [Adresse 2] constitué par l'arriéré des loyers et charges augmentés des intérêts légaux à compter de la lettre de mise en demeure du 7 juillet 2017, et capitalisation des intérêts à compter de la première demande, A titre subsidiaire, - condamner la société Itroov à régler la somme de 147.320 euros au titre de la perte de chance, - Condamner la société Itroov à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral et distinct de Monsieur [D], représentant de la SCI [Adresse 2], - condamner la société Itroov à payer à la SCI [Adresse 2] les travaux de remise en état de l'appartement d'un montant de 30.520,28 euros, - condamner la société Itroov à payer à la SCI [Adresse 2] et M. [D] la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution forcée s'ils devaient s'avérer nécessaires. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 novembre 2022 au terme desquelles la SAS Itroov demande à la cour de : Vu l'article 564 du code de procédure civile, Vu les articles 1991 et suivants du code civil, A principal, - déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de la SCI [Adresse 2] et M. [T] [D] tendant à voir condamner la société Itroov à leur rembourser le montant des travaux qu'ils prétendent avoir réalisés à la restitution des lieux loués, - débouter en tout état de cause la SCI [Adresse 2] et M.[T] [D] de leur appel comme étant irrecevables et/ou mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à l'encontre de la société Itroov, - confirmer en conséquence le jugement déféré en toutes ses dispositions, A titre subsidiaire, - dire et juger que la société Itroov ne saurait être tenue comptable des loyers échus postérieurement à la résiliation anticipée du bail intervenue à l'initiative du curateur de la société Financière CGS Europe le 27 octobre, date à laquelle les loyers échus et restant dus s'élevaient à la somme de 19.800 euros, - dire et juger qu'en tout état de cause la société [Adresse 2] ne saurait prétendre être indemnisée de la perte de ces loyers au-delà de la date à laquelle les lieux lui ont été effectivement restitués soit le 24 octobre 2017, date à laquelle les loyers restant échus et non réglés s'élevaient à 97.200 euros, - dire et juger toutefois que l'indemnisation de la perte de loyer alléguée ne peut consister qu'en l'indemnisation d'une perte de chance qui ne saurait être évaluée au montant des loyers non recouvrables, - rapporter en conséquence et très substantiellement le montant de l'indemnité qui serait allouée à la société [Adresse 2] sur le fondement de la perte de chance de pouvoir recouvrer les loyers échus, sans que cette indemnité puisse excéder 20 % de l'indemnité sollicitée, Enfin, - condamner Société [Adresse 2] et M. [T] [D] à payer la société Itroov, la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité contractuelle de la SAS Itroov Selon l'article 1992 du code civil, 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire'. Il résulte de cet article qu'un mandataire professionnel en matière de location immobilière doit s'assurer par des vérifications suffisantes de la solvabilité du candidat à la location. Il n'est toutefois tenu que d'une obligation de moyens et non de résultat. Il convient de se placer à la date de conclusion du bail objet du mandat pour apprécier cette obligation. En l'espèce, la SAS Itroov a adressé par courriel du 30 mars 2016 à M. [T] [D] les documents remis par la SAS Financière CGS Europe, candidate à la location de l'appartement litigieux, afin que 'son président M. [K] [R] y habite et y mette ses bureaux parisiens'. Y étaient joints : - un document de référence de 156 pages de l'activité du groupe Financière CGS Europe et de ses filiales pour l'année 2015 ; - les liasses fiscales 2014 et 2015 de la société FCGS, dont le siège est [Adresse 3], comportant le bilan et le compte de résultat simplifiés, mentionnant un résultat de 596.884 euros en 2014 et de 619.840 euros en 2015 ; - un extrait du RCS luxembourgeois de la société FCGS et Cie exerçant sous l'enseigne commerciale Financière CGS, société en nom collectif dont le gérant est M. [K] [R] et mentionnant un capital social de 12.970.000 euros ; - un RIB du Crédit coopératif de la société Financière CGS France. M. [D] a répondu le 25 mai 2016 qu'il était d'accord avec ce projet et le bail a été signé le lendemain avec la société Financière CGS Europe ayant son siège [Adresse 1]. S'agissant de la dénomination sociale, la SAS Itroov justifie par la production de l'extrait Kbis de la société FCGS que celle-ci a été radiée le 28 janvier 2016 par suite du transfert du siège social au [Adresse 1] à compter du 8 juin 2015, la société ne conservant aucune activité à son ancien siège. Il en résulte que la société FCGS, dont les liasses fiscales sont produites, et la société locataire Financière CGS Europe sont une seule et même entité suite au transfert de siège social de [Localité 7] à [Localité 8] survenu en juin 2015. C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le capital social figurant au Kbis (12 970 000 euros) était très important, et qu'au vu des pièces produites, notamment des liasses fiscales 2014 et 2015 mentionnant un résultat de 596.884 euros en 2014 et de 619.840 euros en 2015, la solvabilité de la société candidate à la location était indéniable. Les appelants ne sauraient se prévaloir du fait que la SAS Itroov n'a pas exigé l'ensemble des pièces figurant à l'annexe 1 du décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 'fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution', alors que le premier juge a parfaitement rappelé qu'il s'agit d'une faculté et non d'une obligation, ainsi que l'indique le titre du décret. Le premier juge relève encore avec pertinence que la société locataire a été déclarée en faillite cinq mois après la signature du bail litigieux, peu important la date de cessation des paiements fixée judiciairement en avril 2016 par un jugement du tribunal luxembourgeois non produit, dont les tiers n'avaient pas connaissance et qui ne résultait nullement des documents transmis, et ce d'autant moins que la locataire a réglé le montant du dépôt de garantie de 6000 euros, les honoraires d'établissement de l'acte de 7000 euros, outre le premier mois de loyer. Le premier juge relève également à juste titre le fait que le procès-verbal d'expulsion produit a été délivré à l'encontre de M. [K] [R] et non de la société Financière CGS Europe, de sorte qu'aucun rapprochement pertinent ne pouvait être fait. Il souligne en outre que le bail stipulait que le locataire s'obligeait à fournir une caution bancaire à première demande, dans un délai de 6 mois à compter de la signature du contrat, garantie qui avait été privilégiée par rapport à la caution bancaire de la société Millenium Finance, sans qu'aucune faute ne soit établie à ces différents titres. Enfin, le jugement entrepris souligne exactement que les appelants faisaient état d'une citation directe délivrée à l'encontre de MM. [R], [J] et [S] du chef d'abus de confiance et d'escroquerie, mais n'ont jamais versé aux débats cette citation et les pièces justificatives, malgré une sommation de communiquer qui leur a été délivrée par la SAS Itroov, alors que ces éléments auraient pu établir qu'il y avait eu des manoeuvres dolosives de la part de la société locataire ou de ses dirigeants, de sorte que l'absence de production de ces éléments ne permet pas de retenir la responsabilité du mandataire dans la survenance du préjudice. Il est surabondamment mentionné que la SCI [Adresse 2] ne produit aucun certificat d'irrecouvrabilité, de sorte que le sort de sa créance dans la procédure collective de la société locataire n'est pas connu et qu'elle a pu très bien être indemnisée à ce titre, ou bien lors d'une instance pénale étant donné qu'elle se refuse à communiquer le moindre élément à cet égard. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande au titre de l'indemnisation du préjudice subi par la SCI [Adresse 2] constitué par l'arriéré de loyers et de charges. Sur la demande de la SCI [Adresse 2] en réparation du préjudice moral distinct de M. [D] C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lequels ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la SCI [Adresse 2] ne pouvait pas réclamer paiement du 'préjudice moral et distinct de M. [D]', au motif que nul ne plaide par procureur et que, sauf à opérer une confusion de patrimoine, M. [D] étant partie à la procédure, rien ne justifiait d'indemniser la SCI pour un préjudice subi par son gérant, en tout état de cause non démontré. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 2] de sa demande à ce titre. Sur la demande de la SCI [Adresse 2] au titre des travaux de remise en état Selon l'article 564 du code de procédure civile, "à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait". En l'espèce, il convient de déclarer irrecevable la demande de la SCI [Adresse 2] au titre des travaux de remise en état, celle-ci étant nouvelle en appel, et n'étant pas née de la survenance ou de la révélation d'un fait, en ce que les factures produites sont antérieures à la saisine du premier juge. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SCI [Adresse 2] et M. [T] [D], parties perdantes à titre principal, seront condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare irrecevable la demande de la SCI [Adresse 2] sollicitant la condamnation de la SAS Itroov au paiement des travaux de remise en état de l'appartement d'un montant de 30520,28 euros, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne la SCI [Adresse 2] et M. [T] [D] à payer à la SAS Itroov la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI [Adresse 2] et M. [T] [D] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président P/Le président empêché