Cour d'appel, 18 novembre 2022. 21/01644

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2022 (n° 2022/ , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01644 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7U2 Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2021 -Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 18/07474 APPELANTE S.E.L.A.R.L. GRANDE PHARMACIE DE LA GARE immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 450 000 799, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domiciliè audit siège en cette qualitè : [Adresse 4] [Localité 12] Représentée et assistée de Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677 INTIMÉS Madame [V] [Z] épouse [S] [Adresse 7] [Localité 5] née le 10 Juin 1963 à [Localité 13] Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de Me Philippe DE LA GATINAIS de la SELARL CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028 substitué par Me Clara MAGNAN, de la SELARL CABINET DLG, avocat au barreau de Paris, toque : C2028 Maître Christophe NOIREL, notaire, membre de la SCP GPN, titulaire d'un office notarial, sis : [Adresse 9] [Localité 11] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Monsieur [U] [M], notaire [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Paulette AULIBE-ISTIN de la SCP AULIBE-ISTIN-DEFALQUE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 23 assistée de Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES, toque : A102 S.A.R.L. GLB DIAG immatriculée au RCS de Paris sous le n° 537 528 838, prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège : [Adresse 3] [Localité 8] S.A. ALLIANZ IARD immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 542 110 291, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliès en cette qualitè audit siège : [Adresse 1] [Localité 10] Toutes deux représentées par Me Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de Paris, toque : J109 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 juin 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant et Madame Monique CHAULET, Conseillère, chargée du rapport et M. Claude CRETON , Président de chambre. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de : Monsieur Claude CRETON , Président de chambre Madame Monique CHAULET, Conseillère Madame Muriel PAGE, Conseillère Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats En présence de Madame [I] [L], stagiaire PPI ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialment prévue le 30 septembre 2022 prorogée au 04 novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ****** Par acte authentique en date du 26 octobre 2017 reçu par M. [E] [P] avec le concours de M. [U] [M], notaires, Mme [V] [Z] épouse [S] a vendu à la SELARL Grande Pharmacie de la Gare des lots de copropriété à savoir une partie commerciale soit le lot n°24, une partie à usage d'habitation soit le lot n°28, des caves (lots 15 et 18) et une remise (lot 56), lots qui étaient donnés en location à la SELARL Grande Pharmacie de la Gare. La vente a été conclue moyennant le prix total de 1 400 000 euros dont 500 000 euros pour le lot à usage d'habitation. L'acte authentique mentionnait une superficie de 106, 73 m² pour le lot 24 et une superficie de 116, 56 m² pour le lot 28. L'architecte de la SELARL Grande Pharmacie de la Gare faisait état, à l'occasion de travaux de rénovation, d'une superficie privative de 103 m² pour le lot 28 et la SELARL Grande Pharmacie de la Gare a fait assigner Mme [Z] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de la voir condamner à lui payer des sommes au titre de la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure. Selon acte délivrés le 13 février et le 18 juillet 2019, Mme [Z] a respectivement appelé en la cause la SARL GLB DIAG et la SA Allianz IARD, son assureur, et M. [E] [P] et M. [U] [M], notaires, et les instances ont été jointes. Par jugement en date du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a : . débouté la SELARL Grande Pharmacie de la Gare de ses demandes, . dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, . condamné la SELARL Grande Pharmacie de la Gare à payer à Mme [Z] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné la SELARL Grande Pharmacie de la Gare à payer à la SARL GLB DIAG et à la SA Allianz IARD la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné la SELARL Grande Pharmacie de la Gare à payer à M. [U] [M] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné la SELARL Grande Pharmacie de la Gare aux dépens et accordé aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal a dit qu'au soutien de sa demande de réduction de prix, la SELARL Grande Pharmacie de la Gare qui produit un certificat de mesurage établi par M. [J], architecte, qui ne détaille par les différentes pièces du lot mesuré, se contente d'invoquer la différence globale de surface et de soutenir que le plan de copropriété mentionne une surface de 103 m² pour le lot 28 sans apporter d'élément sur la nature de chaque surface déduite pour arriver à cette superficie pour arriver à celle qui est portée à l'acte authentique, qu'en conséquence elle est défaillante à rapporter la preuve qu'il lui appartient d'apporter. La SELARL Grande Pharmacie de la Gare a interjeté appel du jugement. Aux termes de ses dernières écritures, elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : . condamner Mme [Z] à lui payer les sommes suivantes : 58 167, 47 euros correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, 503, 23 euros correspondant à la diminution des droits de mutation à titre onéreux, 883, 99 euros correspondant à la diminution de la rémunération du notaire, . dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 11 mai 2018, date de la mise en demeure, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, . débouter les intimés de l'ensemble des demandes dirigées à son encontre, . condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel dont la facture du Cabinet CTB, géomètre-expert, pour la somme de 1 764 euros TTC et qui pourront être recouvrés par M. [T] [G] [A], avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures, Mme [Z] demande à la cour de : . débouter la SELARL Grande Pharmacie de la Gare de son appel, . débouter la SARL GLB DIAG, la SA Allianz IARD, M. [E] [P] et M. [U] [M] de leurs demandes à son encontre, Y faisant droit, . confirmer le jugement entrepris, A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour entendait réformer le jugement entrepris, . désigner un expert afin de déterminer conformément à la loi Carrez la superficie privative totale telle qu'elle se présentait matériellement au moment de la vente et fournir tous éléments pour permettre la détermination des responsabilités éventuelles, A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour réformait le jugement entrepris et décidait d'entrer en voie de condamnation à son encontre, . juger que le Cabinet GLB DIAG, M. [E] [P] et M. [U] [M] ont engagé leur responsabilité professionnelle à son égard, . les condamner solidairement ainsi que la SA Allianz à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre, . subsidiairement et en toutes hypothèses condamner solidairement le Cabinet GLB DIAG, la SA Allianz, M. [E] [P] et M. [U] [M] à lui payer des dommages et intérêts d'un montant équivalent aux condamnations qui pourraient intervenir à son encontre, En toutes hypothèses, . condamner la SELARL Grande Pharmacie de la Gare à lui payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et aux dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières écritures, la SARL GLB DIAG et la SA Allianz IARD demandent à la cour de : . confirmer le jugement entrepris, Y ajoutant, . condamner la SELARL Grande Pharmacie de la Gare à leur verser . condamner la SELARL Grande Pharmacie de la Gare à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel . la condamner aux dépens d'appel. A titre subsidiaire, . débouter la SELARL Grande Pharmacie de la Gare de toutes ses demandes excédant la somme de 57 702, 12 euros, . débouter Mme [Z] de ses demandes formées à leur encontre, . la condamner à leur verser 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel, . la condamner aux dépens d'appel, Plus subsidiairement, . débouter Mme [Z] de toute demande excédant un juste pourcentage de chance perdue de vendre au même prix pour une surface moindre, . dire que toute condamnation ne pourra être prononcée que dans les limites de la police d'assurance soit la franchise contractuelle de 1 500 euros. Aux termes de ses dernières écritures, M. [P] demande à la cour de : . confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, En tout état de cause, . débouter Mme [Z] des demandes formées à son encontre, Sur la demande de désignation d'un expert, le mettre hors de cause, sa participation à des opérations d'expertise techniques ne présentant pas d'intérêt, . débouter Mme [Z] et la SELARL Grande Pharmacie de la Gare de leur demande au titre de l'article 700 à son encontre, . condamner tout succombant à lui verser 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de M. Ronzeau, avocat, qui pourra les recouvrer en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures, M. [M] demande à la cour de : . confirmer le jugement entrepris, Subsidiairement, en cas de réformation, En tout état de cause, . débouter les parties des demandes formées à son encontre, . le mettre hors de cause en cas de désignation d'un expert, . débouter Mme [Z] et la SELARL Grande Pharmacie de la Gare de leur demande au titre de l'article 700 à son encontre, En tout état de cause, . condamner tout succombant à lui verser 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . condamner tout succombant aux entiers dépens. SUR CE Aux termes des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu'il résulte de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat constatant ou réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. En l'espèce, l'acte de vente en date du 26 octobre 2017 mentionne une superficie de 106, 73 m² pour le lot 24 soit la partie commerciale du bien vendu et une superficie de 116, 56 m² pour le lot 28 soit la partie à usage d'habitation. Il est constant que la ventilation de ces surfaces a été faite à partir de la mesure de la superficie totale de bien vendu établie par la société DIAG le 11 avril 2017 soit une superficie de 223, 29 m², surface globale qui n'est pas contestée par la SELARL Grande Pharmacie de la Gare dans le cadre de la présente instance. Mme [Z] ne conteste pas qu'il existe une différence de superficie entre les surfaces des lots telles qu'elles figurent sur les plans de copropriété produits au débat datés du 17 mars 1981 (pièce 13 de l'appelante) et les lots vendus tels que décrits dans l'acte de vente. Il apparaît que si les plans de copropriété produits au débat mentionnent une superficie de 103 m² pour le lot 28 composé et une superficie de 59 m² pour le lot 24, ces plans n'étant pas lisibles quant à la composition des lots dès lors qu'ils sont photocopiés sur deux pages et qu'ils ne précisent pas les pièces appartenant au lot 28 et celles appartenant au lot 24, la composition des lots telle qu'elle semble résulter de ces plans n'est conforme ni à l'état descriptif de division ni à celle des lots vendues, le lot n°28 ne comportant pas trois chambres. Mme [Z] expose, sans être contredite, que la différence de superficie entre les 103 m² figurant sur les plans de copropriété produits et les 116, 56 m² indiqués dans l'acte pour le lot 28 résulte du fait qu'une pièce à usage de bureau initialement rattachée au lot 24 a été intégrée au local à usage d'habitation, générant ainsi ladite différence de superficie. Il n'est pas contesté que cette modification est antérieure à la vente et que cette pièce était incluse, au moment de la vente, dans la partie à usage d'habitation. Par ailleurs la description des lots dans l'état descriptif de division (pièce 13 de l'appelante) est la suivante : Lot 24 : un local commercial au rez-de-chaussée avec arrière-boutique et, au premier étage, desservi par un escalier intérieur privatif, un appartement composé de deux pièces, cuisine, débarras, dégagement et W.C ; Lot n°28 : un appartement comprenant entrée, salon, trois chambres, cuisine, salle de bain, débarras, W.C. Cette description est conforme au bien tel que décrit dans l'acte de vente. Il résulte du certificat de mesurage de GLB DIAG du 11 avril 2017 sur lequel s'est fondé le notaire pour indiquer la surface privative de chacun des lots que l'appartement dont la partie à usage d'habitation est composée de trois chambres et représente, avec ces trois chambres, une surface de 116, 56 m² et que les parties mesurées au titre de la pharmacie, soit la partie commerciale, correspond à une superficie de 106, 73 m² si on les additionne. Au soutien de sa demande de diminution de prix, la SELARL Grande Pharmacie de la Gare produit un mesurage du lot 28 établi par le cabinet de géomètre-expert CTB qui évoluet à 103, 20 m² la surface du lot n°28. Ce mesurage ne pourra pas être retenu dès lors qu'il correspond à un appartement de trois pièces avec entrée, séjour, une chambre, une pièce placards, une cuisine et buanderie, donc un appartement qui ne comporte pas trois chambres comme le bien vendu et tel que décrit dans l'état descriptif du règlement de copropriété. La SELARL Grande Pharmacie de la Gare a en outre également acquis la surface commerciale correspondant au lot 24, lot 24 qui a été vendu amputé de la surface de bureau initialement incluse dans ce lot, et il n'est pas soutenu par l'appelante que la surface Carrez des lots vendus ensemble est inférieure à la surface totale de ces lots telle qu'elle figure dans le mesurage de GLB DIAG du 11 avril 2017. Le fait que la répartition des surfaces ait été modifiée n'ouvre donc pas droit à une diminution du prix au profit de SELARL Grande Pharmacie de la Gare, étant rappelé en outre que le prix de la partie commerciale a été fixé à un montant supérieur et que la modification de la répartition des surfaces entre les deux lots est favorable à l'acquéreur. En conséquence l'indication d'une surface de 116, 56 m² qui est inscrite dans l'acte de vente correspond à la surface de l'entité à usage d'habitation vendue à la SELARL Grande Pharmacie de la Gare dans sa consistance à la date de la vente, consistance qu'elle connaissait parfaitement dès lors qu'elle était locataire de ces locaux. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SELARL Grande Pharmacie de la Gare ainsi que le surplus des demandes, et sera également confirmé du chef des condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. L'équité commande de condamner la SELARL Grande Pharmacie de la Gare à payer à somme de 3 000 euros à Mme [Z], la somme totale de 3 000 euros à la SARL GLB DIAG et la SA Allianz IARD, la somme de 3 000 euros à M. [E] [P] et la somme de 3 000 euros à M. [U] [M] pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Déboute les parties de toute autre demande, Condamne la SELARL Grande Pharmacie de la Gare à payer la somme de 3 000 euros à Mme [Z], la somme totale de 3 000 euros à la SARL GLB DIAG et la SA Allianz IARD, la somme de 3 000 euros à M. [E] [P] et la somme de 3 000 euros à M. [U] [M] pour les frais irrépétibles qu'ils ont engagé en cause d'appel engagés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SELARL Grande Pharmacie de la Gare aux dépens d'appel dont distraction au profit de M. Ronzeau, avocat, pour ceux exposés pour le compte de M. [P], qui pourra les recouvrer en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT