Cour d'appel, 16 décembre 2022. 21/06990

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2022 (n°2022/ , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06990 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPHJ Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2021 -Tribunal judiciaire de Melun RG n° 18/03353 APPELANTE S.A.R.L. BOTTCHER FRANCE venant aux droits de FONCIERE FARNIER immatriculée au RCS d' Evry sous le numéro 688 201 862, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Xavier BOUILLOT, avocat au barreau de PARIS assistée de Me Zoé VILAIN de la société 1862 Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : TC0251 INTIMÉ Monsieur [Y] [T] [W] [O] né le 16 juin 1982 à[Localité 6], [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Olivier GOZLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0668 assisté de Me Cyril GARCIAZ, avocat au bareeau de PARIS, toque : B 0668 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 septembre 2022en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 18 novembre 2022 prorogée au 02 décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. **** Par acte authentique du 12 décembre 2017, la SCI Foncière Farnier a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [Y] [T] [W] [O], bénéficiaire, avec la faculté d'acquérir un ensemble immobilier sis [Adresse 1]. La promesse de vente a été consentie pour une période expirant le 13 juillet 2018 et elle prévoyait qu'en cas de réalisation de la vente, celle-ci aurait lieu pour un montant de deux millions d'euros. La promesse contenait une clause dite « indemnité d'immobilisation » fixée à la somme forfaitaire de 200 000 euros dont une partie, portant sur une somme de 50 000 euros devait être payée par M. [W] [O] par virement bancaire du 19 décembre 2017 et une seconde partie portant sur le surplus soit la somme de 150 000 euros devant être versée au plus tard dans les huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives étant réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. La vente était également réalisée sous plusieurs conditions suspensives notamment d'obtention d'un ou plusieurs prêts pour acquérir et réaliser des travaux pour un montant total de 2 250 000 euros, selon des modalités déterminées dans l'acte. Par acte d'huissier du 15 novembre 2018, la SARL Bottcher France venant aux droits de la SCI Foncière Farnier a assigné M. [W] [O] notamment aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 150 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement en date du 2 mars 2021, le tribunal judiciaire de Melun a : . débouté la société Bottcher France, venant aux droits de la société Foncière Farnier, de l'ensemble de ses demandes et prétentions ; . condamné la société Bottcher France, venant aux droits de la société Foncière Farnier, à restituer à Monsieur [Y] [T] [W] [O] l'indemnité d'immobilisation versée entre les mains de Maître [I], soit la somme principale de 50 000 euros ; . condamné la société Bottcher France, venant aux droits de la société Foncière Farnier, à payer à Monsieur [Y] [T] [W] [O] les intérêts au taux légal à compter de la date du versement de la somme principale de 50.000 euros entre les mains de Maître [I], soit à compter du 19 décembre 2017 ; . condamné la société Bottcher France à payer à Monsieur [Y] [T] [W] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; . condamné la société Bottcher France, venant aux droits la société Foncière Farnier, aux dépens ; . dit que l'avocat ayant fait la demande pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal retient que la condition suspensive d'obtention d'un prêt a bien été réalisée puisque M. [W] [O] justifie avoir effectué les démarches nécessaires pour obtenir un ou plusieurs prêts, même s'il l'a fait au nom de la SCI dont il est le gérant car la promesse prévoyait une faculté de substitution. La société Bottcher France a interjeté appel du jugement. Aux termes de ses dernières écritures, elle demande à la cour de : . infirmer le jugement RG 18/03353 du tribunal judiciaire de Melun du 2 mars 2021, en ce qu'il a : . l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et prétentions ; . l'a condamnée à restituer à Monsieur [Y] [T] [W] [O] l'indemnité d'immobilisation versée entre les mains de Maître [I], soit la somme de 50 000 euros ; . l'a condamnée à payer à Monsieur [Y] [T] [W] [O] les intérêts au taux légal à compter de la date de versement de la somme principale de 50 000 euros entre les mains de Maître [I], soit ç compter du 19 décembre 2017 ; . l'a condamnée à payer à Monsieur [Y] [T] [W] [O] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; . l'a condamnée aux dépens ; . dit que l'avocat en ayant fait la demande pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ; . rejeté le surplus des demandes, . ordonné l'exécution provisoire de la décision, Par conséquent, statuant à nouveau : . juger recevable et bien fondée l'action engagée par la société Bottcher France ; . condamner Monsieur [Y] [T] [W] [O] à lui payer la somme principale de 150 000 euros majorée des intérêts légaux à compter du 15 octobre 2018, date de la mise en demeure, et ce, jusqu'à complet paiement ; . condamner Monsieur [Y] [T] [W] [O] à lui restituer toute somme versée en exécution du jugement attaqué, et notamment la somme principale de 50 000 euros majorée des intérêts légaux à compter du 19 décembre 2017 ; . débouter Monsieur [Y] [T] [W] [O] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles formulées en première instance ou en appel ; . condamner Monsieur [Y] [W] [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par ses dernières écritures, M. [W] [O] demande à la cour de : . confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; . débouter la société Bottcher France, venant aux droits de la société Foncière Farnier, de l'ensemble de ses demandes et prétentions ; . condamner la société Bottcher France, venant aux droits de la société Foncière Farnier à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; . condamner la société Bottcher France, venant aux droits de la société Foncière Farnier, aux dépens. SUR CE La société Bottcher France soutient que M. [W] [O] n'a pas justifié d'un refus de prêt dans le délai prévu par la promesse, soit avant le 15 février 2018, ni même dans le délai supplémentaire qui lui aurait été accordé dont il se prévaut, soit avant le 8 mars 2018 ; qu'il est donc réputé avoir renoncé à la condition suspensive de financement. Elle fait valoir en outre que M. [W] [O] n'a pas répondu à la mise en demeure qui lui avait été faite de justifier de sa demande de prêt, qu'il ne justifie pas avoir effectué de demandes de prêt en son nom mais au nom de la SCI Invest Family R dont il est le gérant, qu'en conséquence il est responsable de la défaillance de la condition suspensive. M. [W] [O] soutient avoir déposé deux dossiers de demandes de prêt conformes aux caractéristiques prévues par la promesse le 22 décembre 2017 et fait valoir que les parties ont convenu de proroger le délai d'obtention d'un financement au 8 mars 2018 ; il soutient que dès lors que la société Bottcher France ne l'avait pas mis en demeure de justifier sous huitaine des refus de prêt, elle lui avait accordé un délai supplémentaire pour trouver le financement et qu'il a justifié des refus de prêt par courrier recommandé adressé le 8 mars 2018 à la société promettante, soit dans le délai de cinq jours suivant l'expiration du délai prorogé. En effet, la promesse stipulait une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts par le bénéficiaire de la promesse pour un montant maximun de 2 250 000 euros, d'une durée de 18 ans au taux maximum de 2,2%, prêts garantis soit par une sûreté réelle ou un cautionnement. M. [W] [O] produit une attestation établie le 21 mai 2019 par la banque HSBC attestant du dépôt d'une demande de prêt en vue de l'acquisition d'un bien immobilier sis [Adresse 1] selon les conditions fixées par la promesse des 12 et 13 décembre 2017. Néanmoins le courrier adressé par la banque HSBC le 8 mars 2018 produit par M. [W] [O] pour attester du refus de cette demande de prêt, outre qu'elle est adressée à la SCI INVEST FAMILY R sans qu'il puisse justifier qu'il avait informé le promettant de sa substitution par cette société, indique une demande de prêt pour une durée de 180 mois ce qui constitue une durée de prêt sur 15 ans alors que la condition suspensive stipule une durée de prêt de 18 ans. Cette demande de prêt n'étant pas conforme aux stipulations de la promesse, M. [W] [O] n'est pas fondé à s'en prévaloir pour justifier d'un refus de prêt. M. [W] [O] produit une attestation établie le 2 avril 2019 par la BNP Paribas attestant avoir été sollicitée par M. [W] [O] pour le financement dudit bien aux conditions de la promesse exactement rappelées dans cette attestation, et précisant qu'elle a transmis une attestation en date du 8 mars 2018 indiquant qu'elle n'avait pas convenance à donner une suite favorable à cette demande. L'attestation établie le 8 mars 2018 par la BNP Paribas produite au débat par M. [W] [O] fait état de la demande de prêt reçue de la SCI INVEST FAMILY R pour l'acquisition dudit bien et du refus d'y donner une suite favorable. Il résulte de ces éléments que M. [W] [O] ne justifie que d'une seule demande de prêt faite aux conditions financières du contrat et au nom de la SCI INVEST FAMILY R. La société Bottcher France soutient que dès lors qu'elle n'a pas été faite au nom du bénéficiaire de la promesse, cette demande ne peut exonérer M. [W] [O] de son obligation de demande de prêt. Aux termes de la cause de substitution figurant en page 26 de la promesse unilatérale de vente, le promettant devra être averti de la substitution et la substitution devra comporter de la part du substitué la reconnaissance que la substitution n'est pas novation. La condition suspensive de prêt est conclue au profit du bénéficiaire de la promesse, en l'espèce M. [W] [O], qui peut se prévaloir d'un refus de demande de prêt pour refuser de lever l'option, néanmoins celui-ci ne peut s'exonérer de son obligation de dépôt de demande de prêt en attestant de demandes formées au nom d'une SCI qui ne figure pas dans la promesse et sans avoir informé le promettant de sa substitution par cette SCI sauf à changer les termes du contrat. En conséquence, dès lors que M. [W] [O] ne justifie pas de demandes de prêt formées à son nom, il ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive de prêt qui, dès lors qu'elle a défailli de son fait, est réputée accomplie. En vertu de la clause figurant dans la promesse, l'indemnité d'immobilisation est due au promettant sans que M. [W] [O] puisse se prévaloir de l'absence de mise en demeure d'avoir à justifier de son refus de prêt adressée par la société Bottcher France. M. [W] [O] doit être condamné à payer à la société Bottcher France la somme de 200 000 euros à ce titre, la société faisant valoir sans être contredite que la somme de 50 000 euros qui avait été versée par M. [W] [O] à titre de séquestre lui a été restituée en exécution du jugement de première instance. Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Condamne M. [Y] [T] [W] [O] à payer à la société Bottcher France venant aux droits de la SCI Foncière Farnier la somme de 150 000 euros majorée des intérêts légaux à compter du 15 novembre 2018, date de l'assignation et la somme de 50 000 euros majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation au titre du séquestre restitué en exécution du jugement soit une somme totale de 200 000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [W] [O] aux dépens LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,