Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 24/00265

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00265 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X7UM SL/SH ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. FONCIERE BARON [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.A.R.L. CLES EN NORD [Adresse 2] [Localité 3] défaillante JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 09 Avril 2024 ORDONNANCE du 07 Mai 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 07 mai 2018, la SCI FONCIERE BARON a consenti à la SARL CLES EN NORD un bail commercial, portant sur un local commercial n°C1 situé dans un immeuble à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3], à usage de bureaux et pour l’exercice de l’activité d’agence de services à la personne, pour une durée de dix années, à compter du 1er juin 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 13.200 euros hors taxes, soumis à indexation, payable en quatre termes égaux le premier jour du premier mois de chaque trimestre civil et d’avance, outre le versement d’une provision sur charges de huit euros du mètre carré annuel ainsi qu’une provision pour charges de copropriétés et impôts fonciers et le versement d’un dépôt de garantie de 3.300 euros. La SARL CLES EN NORD ne s’acquittant pas régulièrement du paiement des échéances locatives, et refusant de règler le loyer indexé ainsi que la refacturation de la taxe foncière, un commandement de payer la somme de 13.005,32 euros en principal, et visant la clause résolutoire, lui a été délivré par commissaire de justice en date du 06 novembre 2023. Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la SCI FONCIERE BARON a, par acte extrajudiciaire en date du 02 février 2024, assigné la SARL CLES EN NORD devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référé, aux fins de : Au principal : renvoyer les parties à se pourvoir. Au provisoire, dès à présent, Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce et en particulier l’article L.145-41 Vu l’article 835 du Code de procédure civile Vu le bail du 7 mai 2018, Vu le commandement visant la clause résolutoire du 6 novembre 2023, - Constater le jeu de la clause résolutoire du bail ayant lié la SCI FONCIERE BARON et la SARL CLES EN NORD et ordonner en conséquence, l’expulsion de la SARL CLES EN NORD, ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial portant le n° C1 d’une surface d’environ 75m² dans l’immeuble situé [Adresse 2], avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique - Autoriser la SCI FONCIERE BARON à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la SCI FONCIERE BARON aux frais, risques et périls de la SARL CLES EN NORD - Condamner à titre provisionnel la SARL CLES EN NORD à régler à la SCI FONCIERE BARON une provision d’un montant en principal de 15.097,42 € - Condamner à titre provisionnel la SARL CLES EN NORD à régler à la SCI FONCIERE BARON un intérêt de 5% l’an sur la somme de 15.097,42 € - Condamner à titre provisionnel la SARL CLES EN NORD à régler à la SCI FONCIERE BARON une pénalité de 10% sur la somme de 15.097,42 € - Condamner la SARL CLES EN NORD à une astreinte de 150 par jour de retard au titre du maintien indu dans les lieux - Condamner la SARL CLES EN NORD à régler par provision à la SCI FONCIERE BARON une indemnité d’occupation à compter de la date de constatation du jeu de la clause résolutoire soit, à compter du 6 décembre 2023 et jusqu’à parfait délaissement, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% - Condamner à titre provisionnel la SARL CLES EN NORD à régler à la SCI FONCIERE BARON la majoration automatique de 10% au titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette sur la somme de 15.097,42 € - Condamner à titre provisionnel la SARL CLES EN NORD à régler à la SCI FONCIERE BARON l’intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points sur la somme de 15.097,42€ - Autoriser à titre provisionnel la SCI FONCIERE BARON à conserver le montant du dépôt de garantie - Condamner la SARL CLES EN NORD au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile - Condamner la SARL CLES EN NORD en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de commandement. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2023 et renvoyée à la demande des parties au 09 avril 2024. A cette audience, la SCI FONCIERE BARON, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne habilitée, la SARL CLES EN NORD n’a pas constitué avocat. Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. La présente décision, susceptible d’appel, est réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits : Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. La SCI FONCIERE BARON justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant actes séparés des 07 février et 28 mars 2024. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion : Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”. Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (pages 16 et 17) : « 1) A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après le commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. 2) Si dans ce cas, le Preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de 150 euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%. Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est exprèssement attribuée». Le commandement de payer la somme de 13.005,32 euros, en principal, délivré le 06 novembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 06 décembre 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte. Sur le sort des biens meubles : Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation : Le maintien dans les lieux de la SARL CLES EN NORD cause un préjudice à la SCI FONCIERE BARON, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement, de la SARL CLES EN NORD au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, à compter du 07 décembre 2023, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré : En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. Après déduction de la somme de 182.26 euros, au titre du commandement de payer du 06 novembre 2023, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 15.097,26 - 182,26 = 14.915,16 euros, qui consttiue une créance non sérieusement contestable. La SARL CLES EN NORD sera en conséquence condamnée à payer à la SCI FONCIERE BARON, la somme provisionnelle de 14.915,16 euros selon décompte arrêté au 25 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie : Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur les demandes accessoires : La SARL CLES EN NORD, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluent les frais de commandement de payer du 06 novembre 2023. Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI FONCIERE BARON la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort ; Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 07 mai 2018, portant sur un local commercial n°C1 situé dans un immeuble à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3], à la date du 06 décembre 2023 ; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL CLES EN NORD et de tout occupant de son chef du local commercial n°C1 situé dans un immeuble à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter du 07 décembre 2023 ; Condamnons, à titre provisionnel, la SARL CLES EN NORD au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Condamnons la SARL CLES EN NORD au paiement de la somme provisionnelle de 14.915,16 euros (quatorze mille neuf cent quinze euros et seize centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 25 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, selon décompte arrêté à cette date ; Disons que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale ; Condamnons la SARL CLES EN NORD à payer la somme de 1.000 euros (mille euros) à la SCI FONCIERE BARON en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SARL CLES EN NORD aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 06 novembre 2023 (182.26 euros). La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE