Cour d'appel, 14 mai 2024. 21/02457

1ère Chambre ARRÊT N°143 N° RG 21/02457 N° Portalis DBVL-V-B7F-RSAZ V/REF : 18/03062 S.C.I. ALTEC INVEST C/ Syndicat de copropriétaires IMMEUBLE SITUE [Adresse 5] SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU BREIL Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 14 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport, GREFFIER : Monsieur Pierre DANTON, lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 10 octobre 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 14 mai 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 12 décembre 2023 à l'issue des débats **** APPELANTE : La SCI ALTEC INVEST, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le n°818.527.715, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES INTIMÉS : Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS PUGET IMMOBILIER, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège Représentée par Me Isabelle LE FLOCH-CHAPLAIS, avocat au barreau de NANTES La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU BREIL, SCI immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le n°347.855.280, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET-VINCENT-SEGUREL, avocat au barreau de RENNES FAITS ET PROCÉDURE Selon acte authentique du 25 mars 2016, la société civile immobilière Altec Invest a fait l'acquisition auprès de la société civile immobilière du Breil des lots n° 19, 20 et 37 d'un immeuble collectif relevant du statut de la copropriété, sis à [Localité 9], [Adresse 5]. Cette partie de l'immeuble, acquise suivant acte du 24 juin 1988 par la société civile immobilière du Breil, représentée par M. [E] [G], a été utilisée comme locaux professionnels du cabinet d'architecture du gérant depuis 1988, après avoir fait l'objet, dès son achat, d'aménagements intérieurs confiés à des constructeurs. Alors que la société civile immobilière Altec Invest entreprenait elle-même des travaux de rénovation, est apparue, derrière une cloison en Placoplâtre, une fissure sur toute la hauteur du mur séparatif de l'immeuble. Ce sinistre a été immédiatement déclaré le 8 avril 2016 à l'assureur de l'appartement et au syndic de copropriété, le cabinet Puget Immobilier. Une expertise amiable, diligentée à l'initiative du syndicat des copropriétaires par le cabinet d'architectes Atelier 44, qui a fait intervenir la société Kor, spécialisée dans le renforcement de structure et de fondations, a chiffré les travaux de reprise à la somme de 44.484 €, tous éléments dénoncés à l'ancien propriétaire, la société civile immobilière du Breil. Après avoir fait établir un procès-verbal de constat par huissier de justice le 12 juillet 2016, la société civile immobilière Altec Invest a obtenu par ordonnance de référé du 1er septembre 2016 la désignation d'un expert judiciaire. Aux termes d'un pré-rapport, M. [M], désigné comme expert, a conclu au caractère apparent pour un acquéreur profane de la fissure affectant la paroi nord de l'immeuble (visible dans les locaux d'archives du local professionnel et dans le parking) ainsi qu'au caractère non évolutif et non structurel de celle-ci (s'agissant d'une paroi de remplissage non porteuse). Il a chiffré le montant total des reprises et préjudices à la somme de 5.260 €, correspondant en un simple agrafage de la fissure et au confortement de l'imperméabilité du mur. Au regard des conclusions de l'expert, la société civile immobilière Altec Invest a interpellé l'architecte mandaté par le syndic sur cette disparité importante. Le cabinet Atelier 44 s'est finalement aligné sur le chiffrage de l'expert judiciaire dont le rapport définitif a été déposé le 4 octobre 2017, expliquant le coût de ses évaluations antérieures par des préconisations d'interventions en urgence. Le placoplâtre remis en oeuvre par la société civile immobilière au niveau de la fissure de la paroi nord de l'immeuble après l'expertise judiciaire s'est à nouveau fissuré en décembre 2017. La société civile immobilière Altec Invest, en désaccord avec les conclusions de l'expertise judiciaire quant aux causes et à l'étendue du sinistre tout comme avec le chiffrage des travaux de reprises, a : - missionné le cabinet Amotex pour une expertise amiable non contradictoire, qui a déposé un rapport le 30 avril 2018, situant l'origine du sinistre dans des travaux sur un immeuble mitoyen effectués en 2003 et concluant à la nécessité d'une étude géotechnique pour sonder les fondations, - interrogé le syndic sur les mesures envisagées pour remédier aux désordres trouvant leur cause dans les parties communes, en vain, - mandaté le bureau d'étude ECR Environnement pour une étude géotechnique lequel a conclu le 27 juin 2018 que les désordres proviendraient des caractéristiques mécaniques insuffisantes des sols d'assises et de la nature des sols d'assise des fondations (remblais) sans exclure des insuffisances de la structure et préconisait plusieurs solutions de confortement, notamment l'injection de résine et la reprise en sous 'uvre des fondations par des micro pieux, - fait appel au bureau d'étude Ascia dont le rapport déposé le 25 janvier 2019 a conclu au caractère évolutif des fissures et à son écartement depuis la jauge du 12 mars 2018 et préconisant une reprise en sous 'uvre en raison des insuffisances structurelles (défaut d'ancrage suffisant des fondations), - fait établir deux devis par l'entreprise Epeios pour la pose de micro pieux et l'agrafage en extérieur, celle-ci ayant chiffré le coût total des travaux à hauteur de 75.449,10 €. Ce chiffrage n'a pas été retenu par l'expert [M] dans son rapport définitif déposé le 4 octobre 2017, lequel a maintenu ses précédentes conclusions. Faute de solution amiable, la société civile immobilière Altec Invest a, par assignations des 13 et 15 juin 2018, fait attraire devant le tribunal de grande instance de Nantes, la société civile immobilière du Breil et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 9], pris en la personne de son Syndic, la Sas Puget Immobilier, aux fins notamment de les voir tenus à la garantir au visa des articles 1641 et suivants du code civil. Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a : - débouté la société civile immobilière Altec Invest de l'ensemble de ses demandes, - condamné la société civile immobilière Altec Invest à payer à la société civile immobilière du Breil la somme de 2.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société civile immobilière Altec Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 5] à [Localité 9], pris en la personne de son Syndic, la SAS Puget Immobilier, la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de toutes autres demandes, - condamné la société civile immobilière Altec Invest aux entiers dépens, accorde à la SELARL d'avocats Inter barreaux Cornet-Vincent-Ségurel, un droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Suivant déclaration du 20 avril 2021, la société civile immobilière Altec Invest a relevé appel de tous les chefs de ce jugement. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions, transmises et notifiées le 2 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens, la société civile immobilière Altec Invest demande à la cour de : - la recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondée, Y faisant droit, - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 18 mars 2021 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - dire et juger que la fissure située en façade Nord constitue un vice caché, - dire et juger inopposable la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente du 25 mars 2016, - condamner la société civile immobilière du Breil à verser à la société civile immobilière Altec Invest les sommes suivantes : * quote-part de travaux de reprise : 64.594,07 € * étude géotechnique : 3.300,00 € * étude structure : 4.500,00 € * démolition placo pour expertise : 442,95 € * reprise placo après réapparition fissure : à parfaire * préjudices de jouissance : 662,80 € * honoraires expert judiciaire : 3.100,22 € * honoraires expert amiable : 3.480,78 € Subsidiairement, - ordonner un complément d'expertise à la suite de la révélation postérieure au dépôt de rapport d'expertise du caractère actif et infiltrant de la fissure litigieuse, - désigner un expert judiciaire pour y procéder, autre que M. [M] en considération des critiques formulées quant à la qualité et la partialité de son travail, - condamner la société civile immobilière du Breil au paiement de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais d'avocat de premier instance et d'appel mais également d'expertise amiable, - condamner la société civile immobilière du Breil aux entiers dépens, qui comprendront le PV de constat du 12 juillet 2016 et les frais d'expertise judiciaire. **** Aux termes de ses dernières conclusions, transmises et notifiées le 8 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens, la société civile Immobilière du Breil demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en date du 18 mars 2020 en toutes ses dispositions, En conséquence, - débouter la société civile immobilière Altec Invest de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l'encontre de la société civile immobilière du Breil, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l'encontre de la société civile immobilière du Breil, A titre subsidiaire, - juger qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 3], gardien de la conservation de l'immeuble de supporter le coût de reprise des parties communes de l'immeuble, ainsi que les préjudices consécutifs, - juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 3] a fait preuve de négligence fautive en s'abstenant de toute action amiable et de surcroît de toute action judiciaire à l'encontre du tiers responsable des fissures alléguées par la société civile immobilière Altec Invest, En conséquence, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 3] à garantir la société civile immobilière du Breil de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la société civile immobilière Altec Invest, en principal, intérêts et accessoires, En tout état de cause, - condamner la société civile immobilière Altec Invest et/ ou tout succombant à payer à la société civile immobilière du Breil la somme de 7.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner la société civile immobilière Altec Invest et/ ou tout succombant en tous les dépens qui seront recouvrés par la selarl d'avocats Interbarreaux ([Localité 9]-[Localité 10]-[Localité 12]-[Localité 7]-[Localité 6]-[Localité 8]) Cornet-Vincent-Segurel (CVS - maître Bommelaer) avocats aux offres de droit. Aux termes de ses dernières conclusions, transmises et notifiées le 14 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens, syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 3] demande à la cour de : Sur la demande subsidiaire de la société civile immobilière du Breil à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 3], A titre principal : - juger que le syndicat des copropriétaires n'a eu aucune connaissance de la fissure incriminée avant le 8 avril 2016, soit après la vente Sci du Breil/Altec Invest, - juger que le litige opposant la société civile immobilière Altec Invest à la société civile immobilière du Breil est sans rapport avec un vice de construction et/ou un défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires, - juger qu'aucune faute ne peut être reprochée au syndicat de copropriétaires dans la gestion du sinistre lorsqu'il a été connu, En conséquence, - débouter la société civile immobilière du Breil de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires, Subsidiairement, et si par impossible les demandes en garantie de la société civile immobilière du Breil à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] [Localité 3] était jugées recevables et bien fondées : - juger que le syndicat ne peut être condamné à garantir l'intégralité des préjudices subis par la société civile immobilière Altec Invest, faute de lien de causalité entre une faute du syndicat et l'intégralité des dommages subis, - juger que la dissimulation par la société civile immobilière du Breil au syndicat des copropriétaires de 'ssures portant atteinte à la solidité ou la destination des parties communes est constitutive d'une faute délictuelle de nature à engager la responsabilité de la société civile immobilière du Breil, - condamner la société civile immobilière du Breil à garantir le syndicat des copropriétaires du montant des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, Encore plus subsidiairement, - juger que, si d'aventure des travaux de réfection des parties communes devaient être mis à la charge du syndicat des copropriétaires, ces frais seront répartis entre les copropriétaires du bâtiment B au prorata de leur quote-part de copropriété dans ledit bâtiment, à l'exclusion des copropriétaires du bâtiment A et ce, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, - condamner la société civile immobilière du Breil à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux dépens. MOTIVATION DE LA COUR 1/ Sur l'existence d'un vice caché L'article 1641 du code civil dispose que "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus." L'article 1642 du même code précise que "Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même." En outre, selon l'article 1643 du même code, "Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie." Enfin, l'article 1645 prévoit que "Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur." De jurisprudence constante, le jeu de la garantie des vices cachés suppose l'existence d'un vice ou défaut : - caché de nature à échapper à un examen de l'acquéreur. - existant antérieurement à la vente, - d'une gravité telle qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine, Sur le caractère non apparent du vice L'expert judiciaire a conclu que la fissure est "ancienne, non active, située sur une paroi non porteuse qui n'est pas structurelle, apparente pour un non professionnel, lors de la vente tant à l'étage sous le placoplâtre qu'en rez-de-chaussée dans le parc de stationnement. (') Elle trouve son origine dans des travaux anciens, soit le défaut du dispositif de chainage de cette paroi, soit la création d'un point dur lors de la reprise de la charpente lors de la démolition partielle du hangar. (') la solution réparatoire consiste en un simple agrafage et un couvre joint. Seule l'imperméabilité et la stabilité de cette paroi doivent être confortées." Dans le local d'archive, l'expert judiciaire a estimé que la fissure était apparente en ce qu'elle se manifestait sur le doublage intérieur (page 35 du rapport d'expertise). Il ressort en effet des photographies produites que le doublage en placo présentait un décollement (ou une fissuration) visible au niveau de la jonction des plaques. Ce décollement des plaques de doublage mentionné par l'expert judiciaire était incontestablement visible avant la vente ainsi qu'il résulte de l'expertise amiable et contradictoire diligentée par les parties dans le but de rassurer la Sci Altec Invest, consécutivement à la découverte de certains désordres au niveau de la charpente (infiltrations sans rapport avec le litige) entre la signature de l'avant-contrat et la réitération de la vente par acte authentique. De fait, le rapport de M. [B], expert en bâtiment mandaté par la Sci du Breil, mentionne : "Concernant l'habillage en placoplâtre du mur et du plafond du local d'archive, deux anciennes fissures (') apparentes qui n'ont pas fait l'objet de réserves." Ces constatations ont certes été effectuées en présence de M. [N], en qualité de gérant de la société civile immobilière Altec Invest. Au surplus, le rapport de M. [B] a été annexé à l'acte authentique de vente dans lequel la société civile immobilière Altec Invest a reconnu "avoir pu se rendre compte de l'état du bâtiment tant par elle-même que par l'expert mandaté lors de la vente et a déclaré faire son affaire personnelle de cet état, et enfin avoir pu obtenir tous renseignements nécessaires à cet état." Toutefois, il ne peut être considéré, sur la base de ce diagnostic du bâtiment effectué avant la réitération de la vente ayant révélé à l'acquéreur la présence de ces fissures dans le doublage de placoplâtre, que ce dernier a eu parfaitement connaissance du vice, c'est-à-dire qu'il a pu se convaincre de celui-ci dans toute son ampleur, ses causes et ses conséquences. D'une part, le rapport de M. [B] en ce qu'il indique que ces deux anciennes fissures "pourraient être liées au montage initial, à savoir un montage mal réalisé (jonction entre deux plaques sans ossatures)" et que "les murs entourant la copropriété ne présentent pas, après contrôle visuel, de désordres apparents" s'est révélé manifestement erroné dans ses conclusions ainsi que faussement rassurant pour l'acquéreur. Les investigations de l'expert judiciaire ainsi que celles diligentées ultérieurement par la société civile immobilière Altec Invest démontrent que les fissurations des plaques de placo ne résultaient pas d'une pose mal réalisée mais qu'elles étaient en réalité la manifestation visible d'une fissure bien plus importante du mur de parpaings constituant la façade nord de l'immeuble. Or, cette fissuration du mur n'a pu être découverte par la société Altec Invest que postérieurement à la vente, à l'occasion de travaux d'aménagement de l'immeuble, après avoir démonté les volumineuses étagères d'archives laissées sur place qui occultaient le mur et après avoir enlevé les plaques de placo et l'isolant qui recouvraient le mur litigieux. Par ailleurs, il ressort des différents rapports techniques, y compris l'expertise judiciaire, et il n'est pas contesté, que cette fissure est apparue dans le courant des années 2003-2004, consécutivement aux travaux réalisés sur la parcelle voisine ayant consisté en la démolition de la partie nord du hangar (avec suppression de la moitié de la charpente) et en l'édification d'un nouveau bâtiment. La fissure de la paroi nord de l'immeuble, qui séparait à l'origine les deux parties du hangar, existait donc indéniablement au moment de la vente. Elle aurait donc dû être décelée par M. [B] qui n'a manifestement pas effectué un contrôle visuel de l'ensemble des murs, puisqu'ainsi que le relève l'expert judiciaire, la fissure litigieuse ne pouvait être vue qu'en se rendant sur la parcelle voisine. D'autre part, il ressort de l'expertise judiciaire mais également des examens techniques réalisés en 2018 et 2019 par le cabinet d'expertise Amotex (M. [V]) et par les bureaux d'études ECR environnement (étude géotechnique) et Ascia (étude structure bâtiment), lesquels sont certes non contradictoires, mais constituent des éléments techniques convergents et librement soumis à la discussion des parties, que la fissuration trouve son origine dans un double phénomène de tassements différentiels et d'affaissement des murs de l'immeuble, ce phénomène pouvant lui-même avoir plusieurs explications : - une fragilisation de la structure en raison des travaux effectués sur la parcelle voisine. Le bureau d'étude Ascia explique à cet égard que le mur en maçonnerie en moellons (façade Est du hangar d'origine) était très probablement maintenu en tête par des tirants qui ont été supprimés lors des travaux voisins réalisés en 2003. De plus un chaînage d'angle aurait dû être réalisé en 2003 pour rigidifier l'about du mur, mais les investigations géoradar montrent qu'une simple arase en béton non ferraillée a été effectuée. Il en conclut que "les non continuités structurelles de ce type de mur rendent l'ouvrage sensible et fortement exposé aux terrassements différentiels. Ces insuffisances dans la structure ont donc fortement contribué à l'apparition des désordres." - cette fragilité structurelle était déjà relevée par l'expert judiciaire [M] en page 36 de son rapport : "la fissure de la paroi nord trouve son origine dans les travaux anciens (soit le défaut du dispositif de chaînage de cette paroi elle-même, soit la création d'un point dur lors de la reprise de la charpente lors de la démolition partielle du hangar en 2003)." - des fondations insuffisantes (la cote hors gel n'est notamment pas respectée) et un défaut d'ancrage de celles-ci dans un sol d'assise constitué de remblais, favorisant les tassements différentiels (rapport ECR environnement). Ainsi, non seulement la fissure en elle-même n'était pas apparente puisque dissimulée par un doublage dont les défauts ne laissaient pas suspecter un désordre grave, mais encore, la fissure en tant que telle n'est que la manifestation d'un désordre lié aux insuffisances structurelles et de fondations du bâtiment, que seules des investigations poussées par des professionnels qualifiés ont permis de révéler. Dans le parking, l'expert judiciaire conclut également au caractère apparent de la fissure lors de la vente, même pour un non professionnel. Toutefois, cette fissuration se situe dans une zone sombre, à l'opposé des deux places de stationnement vendues à la société civile immobilière Altec Invest et occultée par les véhicules stationnés. Surtout, la société civile immobilière Altec Invest produit deux attestations émanant de MM. [S] et [T], propriétaires de ces deux places de stationnement, indiquant qu'ils n'avaient jamais eux-mêmes remarqué cette fissure qui était masquée par l'apposition d'une plaque de contre-plaqué. Contrairement à ce qu'a retenu l'expert, la cour estime que la fissure n'était pas visible dans le parking lors de la vente. Depuis l'extérieur, la fissure de la façade Nord ne pouvait être vue dans toute son ampleur qu'en pénétrant dans la parcelle voisine. L'expert judiciaire expose dans son rapport avoir dû "prendre appui sur un mur de clôture au Nord" pour en avoir une vision incomplète ("Compte tenu de l'angle de vision, il ne m'a pas été possible de déterminer si la fissure se prolongeait du sol au faîtage"). Dans ces conditions, il ne saurait être fait grief à M. [N] de ne pas avoir remarqué cette fissure. Celui-ci pouvait d'autant moins en avoir connaissance que le rapport de M. [B] indiquait que : "Les murs entourant la copropriété ne présentent pas, après contrôle visuel, de désordres apparents." Ainsi, contrairement à ce qu'ont retenu l'expert judiciaire et le tribunal, la cour considère que le vice n'était pas apparent dans toute son ampleur, ses causes et ses conséquences pour la société civile immobilière Altec Invest, qui a pu au contraire être faussement rassurée par le rapport annexé à l'acte de vente. L'ampleur du vice et surtout son origine ne pouvaient être décelées par une simple visite de M. [N], profane en matière de construction, dès lors que des investigations lourdes et coûteuses ont été nécessaires pour parvenir à ces conclusions. Sur l'antériorité à la vente Ce point ne fait pas débat puisque comme précédemment indiqué, les parties et les différents experts intervenus s'accordent pour dire que la fissure est apparue en 2003/2004, consécutivement aux travaux de démolition de la partie nord du hangar et de reconstruction d'un immeuble. Par ailleurs, les décollements du doublage en placo au niveau des jonctions des plaques recouvrant la salle des archives, constatés par M. [B] lors de l'expertise amiable et contradictoire réalisée avant la réitération de la vente, ne laissent aucun doute sur l'antériorité du désordre. Sur la gravité et l'impropriété à destination Les photographies montrent la présence d'une lézarde verticale allant du sol jusqu'au faîtage. L'expert judiciaire a relevé que par cette fissure la lumière du jour et l'air passent mais qu'elle n'était en revanche pas infiltrante. En octobre 2020, le cabinet Amotex a mesuré un accroissement de la largeur de cette fissure, entre 3mm et 10mm. L'expert judiciaire a conclu que cette fissure, qui n'était pas active, ne rendait pas l'immeuble impropre à sa destination puisqu'elle concernait une paroi de remplissage, non structurelle, indépendante de la charpente. Toutefois, le vice affectant l'immeuble vendu ne saurait se réduire à cette fissure, qui n'en est que la manifestation visible. La cour n'est en effet pas liée par les conclusions de l'expertise judiciaire et peut se fonder sur des expertises amiables établies sur la demande unilatérale d'une des parties, dès lors que ces dernières ont été en mesure d'en débattre contradictoirement et que ces documents se corroborent mutuellement. Or, ainsi que développé supra, les expertises et examens techniques diligentés postérieurement à l'expertise judiciaire ont mis en évidence des phénomènes de tassements différentiels et d'affaissements des murs, liés à des insuffisances structurelles résultant tout à la fois d'un défaut d'ancrage suffisant des fondations et d'une fragilisation de l'immeuble, consécutivement aux travaux réalisés sur la propriété voisine en 2003 (notamment le défaut de chaînage du mur en moellons contrairement à ce qui était prévu). En outre, contrairement à ce qu'a retenu l'expert judiciaire, les investigations postérieures démontrent sans aucune contestation possible, que la fissure est évolutive et active. Il s'en infère qu'à terme, elle ne pourra que devenir infiltrante compte tenu de sa largeur, qui ne cesse de croître. Ainsi, bien qu'atteignant une paroi de remplissage, le vice est grave et porte atteinte à la destination de l'ouvrage, en ce que le mur qui constitue à ce jour la façade nord du bâtiment, présente un risque d'effondrement. Outre, la dangerosité pour les biens et les personnes, son effondrement compromettrait l'habitabilité des lieux, fussent-ils à usage de bureaux, puisqu'ils ne seraient plus clos. Enfin, l'origine multifactorielle des désordres telle qu'évoquée ci-dessus rend inopérante les préconisations de l'expert judiciaire tendant à un simple agrafage de la fissure et une imperméabilisation du mur en extérieur. La société civile immobilière Altec Invest démontre que les travaux réparatoires à mettre en 'uvre sont bien plus complexes et onéreux que ceux retenus par M. [M] et que, outre le couturage des fissures apparentes, des reprises en sous-'uvre des fondations (mise en place de micropieux ou de picots d'injection) et une consolidation de la structure par la mise en place de longrines ferraillées et d'un chaînage d'angle sont nécessaires. Le coût des travaux préconisés par les bureaux d'études s'élève à la somme de 75.449,10 euros selon les devis de l'entreprise Epeios. Au vu de ces éléments, il doit être considéré que la fissure litigieuse témoigne d'un désordre présentant un caractère structurel. Au total, les conditions de non apparence, d'antériorité et de gravité étant réunies, la cour retient que l'immeuble vendu à la société civile immobilière Altec Invest, acquéreur profane, est affecté d'un vice caché. Il convient d'examiner si la garantie du vendeur peut être mobilisée en l'espèce. 2/ Sur l'application de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés Sur le caractère non professionnel du vendeur Le contrat de vente comporte une clause d'exonération des vices cachés à l'exception des défauts de la chose vendue dont il avait déjà connaissance. La société civile immobilière Altec Invest soutient que la clause d'exonération ne peut jouer en l'espèce, compte tenu du fait que M. [G] est associé gérant de la société civile immobilière venderesse, qu'il a en sa qualité d'architecte, procédé à la réhabilitation de l'immeuble vendu pour y installer son cabinet d'architecture pendant plusieurs années, de sorte qu'il ne pouvait ignorer l'existence de cette fissure évolutive, qu'il a même cherché à dissimuler à son acquéreur. En l'espèce, il n'est pas contesté que la société civile immobilière du Breil, venderesse, n'est pas un professionnel de l'immobilier. M. [G], son associé gérant, est certes architecte de profession, mais c'est à tort que la société civile immobilière Alvest considère qu'il ne pouvait ignorer les vices affectant l'immeuble qu'il a lui-même réhabilité. En effet, l'acte de vente du 25 mars 2016 rappelle que le lot n°37 a été le siège de travaux importants qui ont fait l'objet d'un permis de construire délivré au profit de l'ancien propriétaire, le 13 juin 1987, puis d'un permis de construire modificatif-transfert au profit de la société civile immobilière du Breil, le 15 février 1989, et enfin d'une déclaration d'achèvement de travaux en date du 23 octobre 1989. Les travaux réalisés par la société civile immobilière du Breil pendant cette période sont décrits en page n°8 du rapport d'expertise judiciaire : "État antérieur Il s'agissait alors d'un ancien hangar lié à l'activité commerciale du port du [Adresse 11], hangar : ' dont la structure était constituée de la charpente en bois actuelle, ' dont la façade Sud sur cour était constituée du mur de pierre encore apparent aujourd'hui et ' dont la paroi Nord était le mur de maçonnerie d'agglos actuel, mais qui, alors, constituait une paroi séparant le hangar en deux parties. En 1988, la société civile immobilière du Breil est intervenue sur la partie Sud de ce hangar : ' d'une part en construisant à l'intérieur, un plancher intermédiaire en béton afin d'aménager au rez-de-chaussée un parc de stationnement à usage de la copropriété et au premier étage des locaux professionnels sur ce plancher, ' en aménageant les bureaux à l'étage. Ce plancher a été disposé sur des fondations et des poteaux en béton armé indépendants de la charpente en bois du hangar. Les parois n'ont pas été modifiées, excepté par la pose des doublages intérieurs collés." D'après les plans produits (notamment le plan de coupe), les fondations mises en 'uvre pour la dalle séparant le 1er étage des parkings ont été édifiées à l'intérieur des ouvrages existants sans ancrage dans les murs, et notamment dans le mur en parpaings, objet du litige. Le siège des désordres, en l'occurrence la fissure, est un mur préexistant qui servait de séparation entre les deux parties du hangar et qui n'a donc pas été concerné par les travaux réalisés par la société civile immobilière du Breil. Les parties et les expertises convergent pour dire que ce sont les travaux réalisés en 2003 sur la parcelle voisine, au cours desquels une partie du hangar a été démolie et une copropriété construite, sous la maîtrise d'ouvrage du promoteur Gambetta (et non par la société civile immobilière du Breil) qui sont à l'origine des désordres, en ce qu'ils ont grandement fragilisé le bâti contigu. Les désordres dénoncés par la société civile immobilière Altec Invest sont donc sans rapport avec les travaux effectués par le vendeur en 1988, soit quinze ans plus tôt. Par conséquent, aucune présomption de connaissance du vice ne pèse sur la société civile immobilière du Breil en tant que vendeur professionnel ou vendeur constructeur. Sur l'absence de dissimulation caractérisant la mauvaise foi du vendeur La société civile immobilière du Breil expose sans être contredite avoir installé son cabinet d'architecture dans les locaux qu'elle a réaménagés en 1988, jusqu'en 2008, date à laquelle ceux-ci ont été donnés en location à un autre cabinet d'architecture, de sorte qu'ils n'ont plus été occupés personnellement par M. [G] entre 2008 et 2016, date de la vente. Dans ce contexte, il est difficile d'imaginer que M. [G] aurait sciemment tenté de dissimuler la fissure à l'acquéreur. Aucun élément ne permet en effet d'affirmer que celui-ci aurait apposé à cette fin, une plaque de placo le long de la paroi fissurée, au niveau des places de stationnement, dont il convient de rappeler qu'elles ne lui appartenaient pas, la société civile immobilière du Breil n'étant que copropriétaire (certes très majoritaire) au sein de l'immeuble. De même, aucune pièce ne démontre que M. [G] aurait refusé l'enlèvement des étagères d'archives et du doublage en placo, ni même que cette demande lui aurait été faite par la société Altec Invest. Les étagères d'archives étaient déjà en place avant l'apparition des fissures puisque lors du référé préventif en 2001, l'expert judiciaire notait que l'examen du mur dans cette pièce n'était pas possible en raison de ces rayons d'archivage. Or, les parties et les experts s'accordent pour dire que la fissure est apparue après 2003. A cet égard, la participation de M. [G] au référé préventif en 2001 n'a aucune incidence puisqu'à cette date la fissure n'était pas encore apparue. S'il est exact que le rapport d'expertise amiable de M. [B], réalisé dans le but de rassurer l'acquéreur sur l'état du bâtiment avant la signature définitive de la vente (compte tenu des désordres découverts après la signature de l'avant-contrat au niveau de la charpente), comportait des conclusions erronées et faussement rassurantes pour M. [N], il ne peut être insinué sans aucune preuve, que ce rapport procéderait d'une collusion frauduleuse entre le vendeur et l'expert amiable. Non seulement cette expertise s'est faite de manière totalement contradictoire, mais encore, M. [N] avait la possibilité de faire intervenir son propre expert en bâtiment, ce à quoi il a manifestement renoncé, ainsi qu'il résulte du courriel annexé à l'acte de vente émanant du négociateur de la vente (Kermarrec) en date du 7 janvier 2016. Il ne peut en outre être tiré aucun enseignement de la mention de l'expert judiciaire figurant en page 8 de son rapport tenant au fait que M. [G] aurait indiqué avoir effectivement constaté l'apparition d'une fissure à la jonction des plaques de doublage en plâtre, la date de cette découverte n'étant pas précisée. En tout état de cause, la connaissance du vice par M. [G], gérant de la société civile immobilière venderesse, ne saurait se déduire ni de cette mention ni de la qualité d'architecte de dernier, dès lors que la fissure n'était visible que depuis la parcelle voisine, qu'il n'occupait plus les lieux personnellement depuis 2008 et que ni l'expert amiable (M. [B]), ni l'expert judiciaire n'ont décelé un désordre structurel à la seule vue des désordres affectant le doublage en placo. Ce n'est en effet qu'aux termes d'investigations poussées, diligentées par la société civile immobilière Altec Invest que la cause structurelle du désordre a pu être confirmée. Il est évident que si M. [G] avait eu connaissance de l'existence de cette fissure et de ses causes, il aurait eu tout intérêt, non pas à les dissimuler mais au contraire à dénoncer les désordres au syndic, la fissure ayant son siège dans une partie commune de l'immeuble, afin notamment que les responsabilités de la copropriété voisine et du promoteur puissent être recherchées et que les travaux soient pris en charge par ceux-ci. Il n'est donc pas établi que la société civile immobilière du Breil aurait cherché à dissimuler à son acquéreur un vice connu d'elle. Au bénéfice de ces observations, il convient de considérer que la société civile immobilière Altec Invest sur qui pèse la charge de la preuve, échoue à démontrer tant l'existence d'une présomption de connaissance du vice de la société civile immobilière du Breil que la mauvaise foi de cette dernière, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'écarter la clause de non garantie des vices cachés contractuellement prévue. Le jugement sera donc confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté la société civile immobilière Altec Invest de sa demande tendant à déclarer inopposable la clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 25 mars 2016 d'une part, et de sa demande de dommages-et-intérêts d'autre part. La demande subsidiaire d'expertise complémentaire n'est pas nécessaire et sera donc rejetée. 3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. Succombant en appel, la société civile immobilière Altec Invest sera condamnée aux dépens d'appel et déboutée de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de la condamner, au titre des frais irrépétibles d'appel, à payer la somme de 4.000 euros à la société civile immobilière du Breil et 4.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sas Puget Immobilier, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Déboute la société civile immobilière Altec Invest de sa demande subsidiaire d'expertise complémentaire, Déclare opposable la clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 25 mars 2016, En conséquence, Confirme, par substitution de motifs, le jugement rendu le 18 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nantes, Y ajoutant, Condamne la société civile immobilière Altec Invest aux dépens d'appel, Déboute la société civile immobilière Altec Invest de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société civile immobilière Altec Invest à payer la somme de 4.000 € à la société civile immobilière du Breil sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société civile immobilière Altec Invest à payer la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sas Puget Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE