Cour d'appel, 13 février 2024. 20/03561

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 13 FEVRIER 2024 N° 2024/ 63 Rôle N° RG 20/03561 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFXDC [J] [H] [V] [H] épouse [U] C/ [Z] [L] [A] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle THIBAUD Me Dorothée SOULAS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 13 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/10187. APPELANTES Madame [J] [H] née le 21 Janvier 1957 à la , demeurant [Adresse 1] Madame [V] [H] épouse [U], demeurant [Adresse 2] Toutes deux représentées par Me Isabelle THIBAUD de l'AARPI C.T.B.P, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Amandine BOUVET, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [Z] [L] [A] [B] née le 20 Novembre 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] représentée et assistée par Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Le 14 décembre 2016, Mme [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [U] ont consenti une promesse unilatérale de vente à Mme [Z] [B] relative à une propriété située à [Localité 3], pour un prix de 402'000 €,valable jusqu'au 31 mars 2017, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt au plus tard le 20 février 2017 et prévoyant le versement d'une indemnité d'immobilisation de 20'100 €, entre les mains du notaire. L'offre de prêt n'ayant pas été établie dans le délai convenu, les venderesses ont opposé la caducité de la promesse de vente. Par assignations des 8, 9 et 10 août 2017, Mme [Z] [B], a fait citer Mme [J] [H], Mme [V] [H] épouse [U] et Me [Y] [X] notaire, devant le tribunal de grande instance de Marseille, afin d'obtenir le remboursement de l'indemnité d'immobilisation, ainsi que des dommages-intérêts pour les frais engagés. Par jugement rendu le 13 février 2020, cette juridiction a: - condamné Mme [J] [H] et Mme [V] [H] à verser à Mme [Z] [B] la somme de 20.100 euros representant l'indemnité d'immobilisation, - condamné Mme [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [U] à verser à Mme [Z] [B] la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procedure civile, - condamné Mme [V] [U] et Mme [J] [H] aux dépens, - rejeté toute autre demande des parties. Le tribunal a retenu que : -la promesse de vente n'a pas fixé de date butoir concernant la passation de l'acte - aux termes des dispositions de l'article L313-41 du code de la consommation, si la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée est immédiatement et intégralement remboursable. - l'acquéreur n'a commis aucune faute - Mme [B] a réalisé des travaux dans le bien litigieux avant la signature de l'acte authentique à ses risques et périls. Par déclaration transmise au greffe le 9 mars 2020, Mme [J] [H] et Mme [V] [H] ont relevé appel de cette décision à l'égard de Mme [Z] [B]. Vu les conclusions transmises le 22 octobre 2020, par les appelantes, sollicitant de la cour de : Dire et juger caduque la promesse à défaut de levée d'option par le bénéficiaire dans le délai stipulé à l'acte, Constater que Mme [B] a empêché la réalisation de la condition suspensive prévue à l'acte, Constater la défaillance de Mme [B] dans l'exécution des obligations qui étaient les siennes, En conséquence, Condamner Mme [B] à leur verser l'indemnité d'immobilisation contractuelle d'un montant de 20.100 euros. Rejeter toute demande de dommages et intérêts formulée par Mme [B], Condamner Mme [B] à payer une somme de 15 000 € à chacune des concluantes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Condamner Mme [B] au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile à chacune d'elles. Condamner Mme [B] aux entiers dépens. Elles soutiennent que l'absence de date butoir pour la signature de l'acte authentique n'a pas d'incidence, dès lors que l'option n'ayant pas été levée avant l'expiration du délai de la promesse de vente le 31 mars 2017 à 16 heures qui n'a pas fait l'objet d'une prorogation, celle-ci est caduque. Les appelantes estiment que l'article L 313-41 du code de la consommation ne s'applique qu'aux contrats synallagmatiques et que l'article L313-40 ne concerne que la promesse de vente acceptée. Mme [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [U] soulignent que Mme [B] n'a pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ; que l'accord de principe de la banque donné le 24 janvier 2017 ne peut être considéré comme une offre de prêt; qu'elle est donc à l'origine du défaut de réalisation de la condition suspensive et qu'il en résulte qu'en pareil cas, l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant. Elles s'opposent à la demande en dommages-intérêts pour des frais engagés en vue de l'acquisition du bien sans que celle-ci soit certaine et réclament l'indemnisation de leur préjudice moral compte tenu du comportement agressif de l'intimée. Vu les conclusions transmises le 24 juillet 2020, par Mme [Z] [B], sollicitant : - la confirmation de la décision , sauf en ce qui concerne le rejet partiel de ses demandes et réclamations, - la condamnation de Mme [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [U] à lui payer la somme de somme de 30.525,93 €, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'exécution de mauvaise foi du contrat les liant à elle, ainsi que la somme de 6.000 €, au titre de l'article 700, outre aux entiers dépens, - le rejet des demandes de Mme [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [U]. Elle invoque les dispositions de l'article L313-41 du code de la consommation, prévoyant le remboursement à l'acquéreur de toute somme versée en cas de non réalisation de la condition suspensive, selon elle applicable en l'espèce, dès lors que le contrat évoque une promesse de vente acceptée, indépendamment de la levée de l'option. Mme [B] expose avoir déposé une demande de prêt le 10 janvier 2017 et obtenu un accord de principe de la banque le 24 janvier 2017. Elle considère ne pas avoir commis de faute en sollicitant un crédit dans des conditions différentes que celles fixées par la promesse de vente, dès lors que celui-ci a finalement été accepté et qu'elle ne peut subir les retards de l'établissement financier pour l'établissement de l'offre de prêt. L'intimée soutient que les venderesses ont été tenues informées de l'évolution du dossier, particulièrement en ce qui concerne l'acceptation du prêt le 24 mai 2017 et qu'elles ont tacitement accepté le report du délai, avant d'invoquer la caducité à la fin du mois de juin 2017, alors qu'elle manifestait sa détermination à réaliser l'acquisition et précise qu'au cours du mois de juin 2017 les notaires ont échangé des informations en vue de l'établissement de l'acte authentique. Elle affirme qu'il convient que la carence des promettantes qui ont empêché la signature de l'acte notarié en ne transmettant pas les pièces nécessaires en temps utile, doit entraîner le remboursement de l'indemnité d'immobilisation. Mme [B] insiste sur la mauvaise foi des venderesses et sur la nécessité d'avoir dû entreprendre des frais en vue de la réalisation d'importants travaux sur un bien qui était en ruine, pour justifier l'indemnisation de son préjudice matériel et moral lequel ne saurait être invoqué par les appelantes. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 11 décembre 2023. SUR CE La promesse de vente du 14 décembre 2016, dont les promettantes sont Mme [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [U] et la bénéficiaire Mme [Z] [B], mentionne en sa page 4, dans la rubrique objet du contrat : « Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d'acquérir, le bien ci-dessous identifié. (') Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d'en demander ou non la réalisation. » Il est précisé en page 5 que la promesse est consentie pour une durée expirant le 31 mars 2017 à 16 heures et que la réalisation de la promesse aura lieu : ' soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci- dessus . ' soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai, accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci. » De même, il est indiqué en page 6 au titre de la force exécutoire de la promesse qu'il est entendu entre les parties qu'en raison de l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s'est formé un contrat dans les termes de l'article l'article 1124 du Code civil. Ce texte, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose en son alinéa 1er que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Il en ressort que l'ensemble de ces stipulations ne dispensaient pas le bénéficiaire de la levée de l'option dans le délai prévu et que la convention conclue entre les parties s'analyse comme une promesse de vente n'ayant pas reçu d'acceptation définitive. Ne s'agissant pas d'une promesse de vente acceptée au sens de l'article L313-40 du code de la consommation, il n'y a pas lieu d'appliquer, en l'espèce, les dispositions de l'article L313-41 du même code, relatif au remboursement des sommes versées d'avance par l'acquéreur. Il convient en revanche de constater que l'option n'a pas été levée par la bénéficiaire dans les conditions et le délai contractuellement prévus. L'absence par la promesse unilatérale de vente litigieuse, de date-butoir pour la signature de l'acte authentique n'a pas d'incidence de ce chef. La rubrique 'indemnité d'immobilisation'de la convention conclue entre les parties prévoit qu'en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. Aucune pièce du dossier ne permet d'établir l'existence d'une prorogation du délai de validité de la promesse de vente. Le courrier électronique adressé le 11 juillet 2017 par l'étude notariale mandatée par les venderesses rappelle au notaire de l'acquéreur qu'aucun document ne lui sera transmis, compte tenu de l'extinction des obligations relatives à la promesse de vente du 14 décembre 2016. Par lettre du 17 juillet 2017, Me [X], notaire des consorts [H] confirme l'extinction de la promesse de vente à défaut d'obtention du prêt dans le délai convenu, soit avant le 20 février 2017 et en l'absence de levée d'option avant le 31 mars 2017. Il est stipulé en page 6, dans la rubrique ' carence ' : « Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délai ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimé le bénéficiaire. ». Il est observé que l'accord de principe donné par la banque LCL le 24 janvier 2017 ne peut constituer une offre de prêt, telle que prévue par la convention. Au regard de l'ensemble ces éléments, l'indemnité d'immobilisation doit être déclarée acquise aux promettantes par suite de la caducité de la promesse de vente. Il y a lieu de condamner Mme [Z] [B] à leur payer la somme de 20 100 € et d'ordonner le cas échéant au notaire qui la détient de la leur verser. L'octroi de dommages-intérêts au profit de la bénéficiaire de la promesse ne peut être obtenu que sur la preuve d'une faute délictuelle de la part des promettantes qui n'est pas établie au regard du déroulement des faits, et sur l'existence d'un préjudice ne pouvant en l'occurrence être invoqué, dès lors que Mme [B] a engagé des frais sur le bien immobilier litigieux à ses risques et périls. Elle ne peut de même prétendre à l'indemnisation d'aucun préjudice moral, alors qu'il apparaît que la non réalisation de la vente est liée à sa propre carence. La délivrance d'une sommation de comparaître devant un notaire pour la signature de l'acte authentique, ainsi que le dépôt d'une main courante dont le contenu est purement déclaratif, ne sont pas suffisants pour justifier l'existence d'un préjudice moral indemnisable des promettantes. Leur demande en dommages-intérêts formée à ce titre doit donc être rejetée. Le jugement est infirmé, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes en dommages-intérêts formées par les parties. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré,sauf en ce qu'il a rejeté les demandes en dommages-intérêts formées par les parties. Statuant à nouveau, Condamne Mme [Z] [B] à payer à Mme [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [U] la somme de 20 100 €. Ordonne le cas échéant à Me [Y] [X] notaire à [Localité 3] de libérer les fonds encore séquestrés en sa comptabilité au profit de Mme [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [U]. Y ajoutant, Condamne Mme [Z] [B] à payer à Mme [J] [H] et Mme [V] [H] épouse [U], la somme de 3 000 € chacune, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Mme [Z] [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT