Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 23/09155

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Antoine BENOIT-GUYOD Copie exécutoire délivrée le : à : Me Ayawovi marcellin DENAKPO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09155 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MKJ N° MINUTE : 16 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 07 mars 2024 DEMANDEURS Madame [K] [S], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Ayawovi marcellin DENAKPO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1614 Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Ayawovi marcellin DENAKPO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1614 DÉFENDERESSE S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035 COMPOSITION DU TRIBUNAL Imen GRAA, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par Imen GRAA, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 août 2020, la société TOIT ET JOIE a consenti un bail à usage d’habitation pour un logement sis [Adresse 1] à Madame [K] [S] et à Monsieur [E] [J], moyennant un loyer mensuel de 464,26 euros. Dès l’hiver 2020-2021, les locataires se sont plaints auprès de la société bailleresse de dysfonctionnements des chauffages. En mars/avril 2021, des convecteurs électriques d’appoint ont été fournis par la société bailleresse puis des sondes de relevés de température ont été posés dans le logement. En outre, des purges de radiateurs ; rinçage des radiateurs, remplacement des robinets thermostatiques ont été opérés sans que la situation ne s’améliore. Le 13 septembre 2021, des travaux de réhabilitation notamment thermiques ont été achevés dans l’immeuble. Néanmoins, à l’hiver 2021/2022, les dysfonctionnements de chauffage ont perduré. Des nouveaux travaux ont été entrepris par la société bailleresse et ont pris fin en mars 2022. Les dysfonctionnements ont perduré. Le 25 mai 2022, était organisée par la commission de conciliation de [Localité 3] près la DRIHL une conciliation à laquelle la société bailleresse ne s’est pas présentée, et qui conclut ainsi « après avoir entendu les locataires et étudié les pièces du dossier, la commission constate qu’il existe des désordres dans le logement en raison de dysfonctionnent de chauffage sur deux années consécutives » Le 28 novembre 2022, les locataires faisaient établir un constat de commissaire de justice, qui constate que malgré des radiateurs positionné sur le thermostat 5 (qui est le maximum), les radiateurs sont froids ou tièdes, que les températures sont de 17° à 18° degrés dans l’appartement, qu’au niveau des vitrages des moisissures étaient observées (sous les briques de verre et entre le vitrage et les briques de verre), et que les pièces de l’appartement sont délimitées en façade par une série de fenêtres posées devant des briques de verres qui semblent être de simple vitrage. Le 5 décembre 2022, la gardienne de l’immeuble constatait le dysfonctionnement des radiateurs du logement litigieux. Le 7 décembre 2022, une réunion était organisée dans le logement concerné en présence du chauffagiste et d’un bureau de contrôle désigné par la société TOIT ET JOIE. Face aux dysfonctionnements constatés, il a été décidé : -des purges supplémentaires -remplacement des répartiteurs des radiateurs Décision du 07 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09155 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MKJ -rinçage et nettoyage complet du radiateur de l’entrée -équilibrage général de l’installation -pose de deux sondes pour s’assurer de l’absence de persistance des désordres. Certaines pièces nécessaires à ces travaux ne sont parvenues que le 2 février 2023 pour une intervention au domicile le 10 février 2023. Par acte de commissaire de justice du 17 août 2023, Madame [S] [K] et Monsieur [J] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, la société TOIT ET JOIE, aux fins de : -la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice matériel subi et 5000 euros à titre de préjudice moral né de la défaillance de la société bailleresse dans l’exécution de ses obligations contractuelles et légales conformément à l’article 1147 du code civil. -la condamner au paiement de la somme de 5000 euros en réparation du préjudice matériel subi et 3000 euros à titre de préjudice moral né de la défaillance de la société bailleresse dans l’exécution de ses obligations contractuelles et légales conformément à l’article 1240 du code civil. -la condamner à payer le reste des frais de chauffage non encore remboursés ; -ordonner à la société TOIT ET JOIE la réparation immédiate et définitive du système de chauffage dans l’appartement litigieux. -la condamner au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pour le relogement temporaire pendant trois mois et définitif au-delà de trois mois -la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils soutiennent que la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, qu’elle a ainsi violé ses obligations découlant des articles 1719 et 1720 du code civil et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. En réparation, elle sollicite sur le fondement de l’article 1147 du code civil le remboursement intégral des frais de chauffage, mais aussi en raison de la mauvaise foi de la bailleresse qui aurait utilisé des sondes dysfonctionnelles qui ont faussé les relevés de température, 10 000 euros de préjudice matériel et 5 000 euros de préjudice moral. En outre, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils sollicitent réparation en invoquant comme faute le non-respect par la société bailleresse de son obligation de délivrance d’un logement décent, ce qui a provoqué un préjudice moral et matériel (conséquences graves sur l’état physique et psychique des locataires) qu’il chiffre 3000 et 5000 euros. Enfin, ils sollicitent sur le fondement de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 leur relogement le temps de la réparation par la société bailleresse du système de chauffage. A l’audience du 12 décembre 2023, les demandeurs étaient présents et assistés de leur conseil. Ils ont tenu dans un premier temps à s’adresser directement à la juridiction qui les a autorisés à lire un texte qu’ils avaient préparé, dans lequel ils font état de la souffrance ressentie durant ces dernières années de ce dysfonctionnement de chauffage. Ils soutiennent que cela a affecté leur santé. Leur conseil a déposé des écritures visées à l’audience dont il a sollicité le bénéfice, par lesquelles il maintient les demandes exposées dans l’assignation sauf à modifier les montants demandés comme suit : -5000 euros de préjudice matériel et 3000 euros de préjudice moral sur le fondement de l’article 1147 du code civil -10000 euros de préjudice matériel et 5000 euros de préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du code civil. La société bailleresse, représentée à l’audience, a déposé des écritures visées à ladite audience et dont elle a sollicité le bénéfice. Elle reconnait l’existence de dysfonctionnement de chauffage. Néanmoins, elle entend rappeler que malgré ces dysfonctionnements les demandeurs ont disposé de chauffage et de la jouissance de leur bien qui n’était pas impropre à l’usage d’habitation. En outre, elle rappelle avoir déjà remboursé une partie des charges locatives de chauffage, ne pas avoir pu rembourser les surconsommations électriques dues à l’utilisation des convecteurs électriques faute pour les locataires d’avoir communiqué leur facture d’électricité pourtant sollicité par cette dernière. Elle soutient également accepter le principe d’une indemnisation du trouble de jouissance complémentaire égale à 25% des loyers concernés pour les périodes de chauffage concerné (8 mois en 2020/2021 ; 8 mois en 2021/2022 ; 4 mois jusqu’au 31 janvier 2023 pour la période 2022/2023) soit 20 mois, ce qui représente 2431 euros d’indemnité. Elle soutient que le demandeur ne peut solliciter la réparation des mêmes préjudices causés par les mêmes fautes aussi bien sur le fondement contractuel et délictuel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif. Il n'incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c'est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens. Sur la violation par le bailleur de son obligation de délivrance Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. En l’espèce, il est attesté des pièces versées au débat (notamment les échanges entre la société bailleresse et les locataires, les conclusions de la commission de conciliation de [Localité 3] de la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement de mai 2022, le PV de constat du commissaire de justice de novembre 2022, le constat de la gardienne en décembre 2022, les différentes pièces relatives aux interventions et travaux réalisés dans l’immeuble, les nombreux témoignages concordants) que les chauffages ont été dysfonctionnels depuis l’entrée dans les lieux. D’ailleurs l’existence de ces dysfonctionnements n’est pas contestée par la société bailleresse défenderesse. Ces désordres ont pris fin au 10 février 2023, date de la dernière intervention dans le logement, dans la mesure, où aucune pièce versée au débat ne permet de conclure que les désordres ont perduré pour l’hiver 2023. En effet, il ressort des pièces versées au débat qu’en octobre 2023, la société bailleresse a pris attache avec les locataires afin de s’assurer que le système de chauffe était fonctionnel avant la remise en route du chauffage, qu’elle leur a adressé des mesures de températures supérieures à 19°. Les demandeurs n’ont pas apporté d’éléments récents et postérieurs à février 2023, qui contesteraient ce bon état d’usage. Pour cette absence d’équipements de chauffage fonctionnels de 2020 au 10 février 2023, la société bailleresse TOIT ET JOIE, a violé son obligation de délivrance, ce qui justifie une indemnisation des préjudices subis par les locataires. Sur l’évaluation des préjudices Il convient de relever que les demandeurs évoquent les mêmes manquements et les mêmes préjudices pour formuler leurs demandes indemnitaires. La faute commise invoquée est le manquement à l’obligation de délivrance. Les préjudices matériels allégués sont notamment les charges indues de chauffage et le préjudice d’agrément du fait de vivre dans un logement non chauffé. Le préjudice moral alléguée est la souffrance induite au quotidien par l’absence de chauffage. D’une part, concernant les charges de chauffage, dans la mesure où il ressort des décomptes versés au débat que ces charges sont prélevées mensuellement et non uniquement sur la période de chauffe, il convient de condamner la société bailleresse à les rembourser intégralement de l’entrée dans les lieux au 10 février 2023 [(52,50 * 12) + 14,37+ (12*57,50) +175,75 + (5*57,50 + 85+ 27,42] = 1910,04 euros. Seront déduites les sommes déjà versées à ce titre soit la somme de 1820,39 euros. Le solde restant dû par la société bailleresse est donc de 89,65 euros. D’autre part, le préjudice d’agrément ne sera pas fixé à 25% des loyers comme le soutient la société défenderesse mais à hauteur de 40% des loyers versés sur les périodes de chauffe soit : - 8 mois en 2020/2021 ; - 8 mois en 2021/2022 ; - 4 mois et 10 jours jusqu’au 10 février 2023 ; En outre, le loyer retenu pour la base des calculs sera de 500 euros mensuels ; le préjudice correspond donc à 200 euros mensuel ; soit la somme totale de 4066,66 euros. Outre ce préjudice d'agrément, les locataires dont le quotidien a été particulièrement difficile sur le plan moral et psychique justifie une indemnisation à hauteur de 2000 euros au titre du préjudice moral. Sur la demande de travaux et de relogement Il convient de relever que l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par les demandeurs ne peut en aucun cas fonder une demande de relogement. Conformément aux dispositions précitées de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 les locataires peuvent solliciter du bailleur la réalisation de travaux de réfection afin de mettre en conformité avec les règles de décence le logement. En l’espèce, dans la mesure où comme exposé ci-dessus les demandeurs échouent à prouver que ces désordres perdurent et sont encore actuels, ils seront déboutés de leur demande de travaux de réfection et de leur demande de relogement subséquente. Sur les demandes accessoires La partie défenderesse, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. La partie défenderesse sera condamnée à payer au défendeurs la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la société TOIT ET JOIE à payer à Madame [K] [S] et à Monsieur [E] [J] la somme de 89,65 euros (quatre-vingt-neuf euros et soixante-cinq centimes) au titre du remboursement du solde des charges de chauffage ; CONDAMNE la société TOIT ET JOIE à payer à Madame [K] [S] et à Monsieur [E] [J] la somme de 4066,66 euros (quatre-mille-soixante-six euros et soixante-six centimes) en réparation du préjudice matériel ; CONDAMNE la société TOIT ET JOIE à payer à Madame [K] [S] et à Monsieur [E] [J] la somme de 2000 euros (deux-mille euros) en réparation du préjudice moral ; DEBOUTE Madame [K] [S] et Monsieur [E] [J] de leur demande de condamnation de la société TOIT ET JOIE à la réparation immédiate et définitive du système de chauffage dans l’appartement litigieux ; DEBOUTE Madame [K] [S] et Monsieur [E] [J] de leur demande de condamnation de la société TOIT ET JOIE au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard pour le relogement temporaire pendant trois mois et définitif au-delà de trois mois ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; CONDAMNE la société TOIT ET JOIE à payer à Madame [K] [S] et à Monsieur [E] [J] la somme de 800 euros (huit-cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société TOIT ET JOIE aux dépens, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le Greffier La Juge