Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/54123

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/54123 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5WW N° : 11 Assignation du : 20 Octobre 2021 [1] [1] 2Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 15 mai 2024 par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société PARIS SYNDIC ET GESTION [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Paul YON de la SARL PAUL YON SARL, avocats au barreau de PARIS - #C0347 DEFENDERESSE S.A.S. LE ROND’OR, exerçant sous l’enseigne “RESTAURANT [Z] [R] [K] HOTPOT” [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Clément GRANGIER, avocat au barreau de PARIS - #K0098 DÉBATS A l’audience du 20 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2015, [P] [B] a donné à bail commercial à la société Guang Ming 2, aux droits de laquelle est venue la société MYC, des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], à destination de bar et restaurant. Le fonds de commerce a été acquis le 14 novembre 2019 par la société Le Rond’Or exerçant sous l’enseigne Restaurant [Z] [R] [K] Hotpot. Selon un rapport de visite établi le 30 juin 2021 par l’architecte de l’immeuble, M. [E], il a été constaté que les installations se trouvant dans la courette, partie commune, n’avaient pas été autorisées et qu’elles étaient de surcroît dangereuses, notamment au niveau des raccordements électriques, les copropriétaires se plaignant en outre de nuisances sonores. Par acte en date du 12 octobre 2021 (RG 21/58134), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la société Paris Syndic et Gestion, a fait assigner en référé [P] [B] et la société Le Rond’Or sollicitant de : “ - Vu les dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile - Vu les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 - Vu les dispositions de l’article 45 du règlement sanitaire de la ville de Paris - Vu les pièces produites aux débats • Ordonner à Monsieur [P] [B] et à la société LE ROND’OR - SAS exerçant sous l’enseigne « RESTAURANT [Z] [R] [K] HOTPOT» sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu'au jour de restitution de cette partie commune de restituer au Syndicat des Copropriétaires la courette, partie commune de l’immeuble, notamment en procédant à la remise en état initial de cette partie commune ce qui implique que toutes les installations effectuées sans autorisation ainsi que la couverture de fortune de cette courette soient purement et simplement supprimées et que le courette se retrouve nue de toute installation et/ ou construction. • Dire que ces travaux seront effectués sous le contrôle d'exécution et de bonne fin de l’architecte de l’immeuble qui sera désigné par le syndic et dont les frais et honoraires resteront à la charge des défendeurs • Condamner in solidum Monsieur [P] [B] et à la société LE ROND’OR-SAS exerçant sous l’enseigne « RESTAURANT [Z] [R] [K] HOTPOT» en tous dépens ainsi qu’au paiement au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet PARIS SYNDIC ET GESTION d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.” A l’audience du 24 novembre 2021, il a été précisé que [P] [B] était décédé le 5 octobre 2021 et l’affaire a été renvoyée, une injonction étant délivrée aux parties de rencontrer un médiateur. Les parties ont indiqué le 8 février 2022 qu’elles ne souhaitaient pas entrer en médiation. A l’audience de renvoi du 16 février 2022, l’affaire a été retirée du rôle compte tenu du décès du bailleur. Par courriel du 20 septembre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité la remise au rôle de l’affaire, communiquant l’attestation de dévolution successorale de [P] [B]. L’affaire a été rétablie à l’audience du 23 novembre 2022 (RG 22/56351) et radiée, aucune diligence n’ayant été accomplie pour régulariser la procédure à l’égard des ayants droit de [P] [B]. Elle a été de nouveau rétablie à l’audience du 19 avril 2023 (RG 23/51791) et radiée à cette date, l’assignation en intervention forcée des héritiers de [P] [B] n’ayant pas été délivrée, puis rétablie à l’audience du 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires indiquant maintenir sa procédure à l’égard de la seule société Le Rond’Or. L’affaire a été renvoyée successivement au 20 décembre 2023 puis au 20 mars 2024, date à laquelle elle a été plaidée. Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite de : “ Vu l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, Vu les articles 835, 700 du Code de procédure civile, Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu le Règlement Sanitaire du Département de PARIS du 23 novembre 1979, - DEBOUTER la société LE ROND’OR de l’ensemble de ses demandes ; - ORDONNER à la société LE ROND'OR exerçant sous l'enseigne « RESTAURANT [Z] [R] [K] HOTPOT » sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision a intervenir et jusqu'au jour de restitution de cette partie commune de restituer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 4] à [Localité 6] la courette, partie commune de l'immeuble, notamment en procédant a la remise en état initial de cette partie commune ce qui implique que toutes les installations effectuées sans autorisation ainsi que la couverture de fortune de cette courette soient purement et simplement supprimées et que le courette se retrouve nue de toute installation et/ou construction ; - DIRE que ces travaux seront effectués sous le contrôle d'exécution et de bonne fin de l'architecte de l'immeuble, Monsieur [O] [E], qui sera désigné par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 4] à [Localité 6] représenté par son syndic, et dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société LE ROND'OR; - CONDAMNER la société LE ROND'OR exerçant sous l'enseigne « RESTAURANT [Z] [R] [K] HOTPOT » en tous dépens ainsi qu'au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 4] à [Localité 5] [Localité 6] d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - RAPPELER que l'exécution provisoire de l'Ordonnance à intervenir est de droit.” Le syndicat des copropriétaires soutient en l’espèce que la société locataire a procédé à l’installation dans la courette de l’immeuble et sur le mur de façade de plusieurs équipements de type blocs de climatisation, extracteurs d’air, câbles électriques, sans autorisation, les raccordements électriques ayant été jugés dangereux par l’architecte de l’immeuble ; que ces équipements génèrent des nuisances sonores très importantes, outre des nuisances olfactives ; que la succession [B] a sollicité l’autorisation de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 de réaliser des travaux qui ne sont pas de nature à faire cesser les nuisances dénoncées et pallier le risque d’incendie. Le syndicat demandeur dénonce l’annexion par la locataire de la courette, partie commune, en faisant apposer une couverture et en effectuant des installations non conformes, cette courette étant devenue une annexe du lot appartenant à la succession [B] et souligne que la société Le Rond’Or ne justifie pas de la réalisation de travaux, rappelant que le projet de mise aux normes et de modification des installations devra être soumis à l’assemblée générale des copropriétaires. Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société Le Rond’Or sollicite de : “Vu les dispositions : - De l’article 16 du Code de Procédure Civile, - De l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, - De l’article 834 du Code de Procédure Civile, - Du Décret d’Allarde des 2 et 17 Mars 1791, - De l’Article 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, - De l’Article 835 alinéa 1er du Code de Procédure Civile, - De l’Article 145 du Code de Procédure Civile. Pour les causes sus énoncées, DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes pour cause d’existence d’une contestation sérieuse et d’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] en tous dépens ainsi qu’au paiement à la Société « LE ROND’OR » d’une somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.” La société Le Rond’Or indique que les installations litigieuses existaient dans la courette lorsqu’elle a acquis le fonds de commerce et qu’elle n’a pas rajouté d’éléments nouveaux. Elle précise que la succession [B] a présenté une demande d’autorisation de travaux avec un dossier technique précis, dès lors qu’elle ne peut se passer d’un système de climatisation pour l’exploitation de son restaurant, demande qui a été rejetée le 19 septembre 2022 ; qu’elle a elle-même exécuté des travaux d’urgence, supprimant une grande partie des éléments bruyants, le groupe principal de climatisation devant être déplacé ou aménagé ; qu’une nouvelle demande d’autorisation de travaux a été sollicitée pour déplacer le groupe de climatisation sur le toit de l’immeuble à laquelle le syndicat des copropriétaires a sollicité un ajout sur le déplacement en toiture du conduit d’extraction des vapeurs de cuisine ; que cette demande a été une nouvelle fois rejetée le 24 janvier 2024. La défenderesse rappelle que l’exploitation de son restaurant existe depuis plus de 12 ans et n’est pas interdite par le règlement de copropriété et fait valoir que le retrait de ses installations de climatisation la priverait de la possibilité de poursuivre son activité, les demandes du syndicat des copropriétaires portant atteinte au principe de la liberté du commerce et de l’industrie. Elle invoque sa bonne foi en raison des nombreuses diligences accomplies, indique que la courette a été débarrassée et nettoyée et qu’il reste seulement les blocs de climatisation qu’elle ne peut déplacer compte tenu des refus successifs de l’assemblée générale des copropriétaires. Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Il convient de souligner à titre liminaire que la procédure n’a pas été régularisée à l’égard des ayants droit de [P] [B], décédé en cours de procédure, qui était propriétaire des locaux commerciaux donnés à bail à la société Le Rond’Or. Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...).” Le trouble manifestement illicite résulte de “toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit”. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit. Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire annexe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée. Au cas d’espèce, il a été constaté par l’architecte de l’immeuble, dans son rapport du 30 juin 2021, la présence dans la courette de l’immeuble d’un dispositif d’extracteurs, climatiseurs et autres occupant la totalité de la surface, ces ouvrages présentant un problème de conformité et un problème de sécurité, notamment de risque incendie, les installations occasionnant en outre des nuisances sonores, dépassant les normes réglementaires, qui ont été constatées par l’inspecteur de salubrité de la ville de Paris le 9 juin 2022, un délai de trois mois étant donné à l’exploitant pour se mettre en conformité. Les nuisances sonores ont été à nouveau constatées lors de la vérification par l’inspecteur de salubrité le 30 mars 2023 et un procès-verbal d’infraction a été dressé à l’occasion d’une nouvelle visite le 20 juillet 2023. Le rapport établi le 24 mars 2022 par M. [S], architecte, à la demande de la société Le Rond’Or, mentionne que les éléments afférents aux groupes de réfrigération de chambre froide ont été déplacés et que le bruit qui en est issu est “inexistant” et examine diverses solutions pour le groupe de climatisation, dont une installation en toiture, privilégiant la solution n°4 avec le maintien du positionnement actuel dans le fond de la courette mais selon des modalités techniques précises, une proposition de prix concernant les travaux étant établie le 8 juin 2022 par la société AFCC. M. [S] a repris dans un rapport du 27 juillet 2023 la proposition d’implantation des blocs de climatisation en toiture, toutefois “plus onéreuse du fait des aménagements complexes à mettre en place et les difficultés d’accès”, une nouvelle proposition étant formalisée par la société AFCC. Le constat dressé le 9 août 2023 démontre qu’en dehors de trois motorisations de climatisation avec déflecteurs, il n’existe plus d’équipement technique ou électrique dans la courette. Une demande d’autorisation de travaux a été à nouveau déposée, correspondant aux propositions de M. [S] et complétée, à la demande du syndic, par un devis de déplacement en toiture du conduit d’extraction des vapeurs de cuisine, qui a été refusée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 24 janvier 2024. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que des diligences ont été accomplies par l’indivision bailleresse et la société locataire pour permettre de trouver une solution technique permettant de remédier aux non-conformités constatées et à la restitution de la courette libre de toute installation, mais que toutes les propositions ont été refusées par les copropriétaires alors même que le système de climatisation est nécessaire à l’exploitation des lieux en restaurant, lequel existe depuis plus de 12 ans et qu’il n’est pas utilement contesté que ces installations litigieuses préexistaient à l’acquisition du fonds de commerce par la société Le Rond’Or. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne justifie de la persistance à ce jour des nuisances sonores et olfactives, alors même qu’il est établi que la courette a été débarrassée de ses équipements à l’exception des blocs de climatisation. Dans ce contexte, la mesure sollicitée tendant à la suppression immédiate de l’ensemble des blocs de climatisation dans la courette apparaît disproportionnée comme de nature à interdire la poursuite de l’exploitation du restaurant, alors même que des solutions alternatives ont été proposées par l’indivision bailleresse et refusées par la copropriété. En revanche, il n’est pas justifié par la société locataire de la mise en conformité de ses installations électriques afin d’écarter le risque d’incendie, constitutif d’un trouble manifestement illicite. Dans ces conditions, il sera ordonné à la société Le Rond’Or de justifier auprès du syndicat des copropriétaires, par un organisme qualifié et agréé de type Socotec ou Veritas, de la conformité des installations électriques des équipements du restaurant, et notamment des blocs de climatisation toujours implantés dans la courette et de l’absence de tout risque d’incendie. A défaut de satisfaire à cette injonction, il sera ordonné à la défenderesse de déposer les installations de climatisation toujours présentes dans la courette ainsi que la couverture de fortune qui y est installée. Sur les autres demandes Il sera alloué en équité au syndicat des copropriétaires demandeur une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif. La société Le Rond’Or, supportant la charge des dépens de l’instance, est irrecevable en sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Constatons que la procédure n’a pas été régularisée à l’égard des ayants-droit de [P] [B], Ordonnons à la société Le Rond’Or de justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de la conformité des installations électriques de ses équipements, et notamment des blocs de climatisation implantés dans la courette, et de l’absence de risque d’incendie, par un organisme qualifié et agréé, au regard du rapport établi le 30 juin 2021 par M. [E], architecte de l’immeuble, et ce, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, Disons qu’à défaut de justification de la conformité de ses installations dans le délai imparti, la société Le Rond’Or devra supprimer toutes les installations implantées dans la courette de l’immeuble ainsi que la couverture de fortune et remettre en état ladite courette, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, M. [O] [E], dont les frais et honoraires resteront à la charge de la société Le Rond’Or, Condamnons la société Le Rond’Or à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société Le Rond’Or aux dépens de l’instance, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 15 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL