Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 19/14450
N° Portalis 352J-W-B7D-CRJ4W
N° MINUTE : 3
contradictoire
Assignation du :
25 Novembre 2019
JUGEMENT
rendu le 26 Mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [Y]-[R] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [Z] [U] épouse [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Tous deux représentés par Maître Damien DELAUNAY de la SELAS SAINT YVES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0218
DÉFENDERESSE
S.C.M. DOCTEURS [P] & [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Marie-Hélène EYRAUD de la SELARL SERGE BEYNET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C482
Décision du 26 Mars 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 19/14450 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRJ4W
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 23 Janvier 2024, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2024.
JUGEMENT
Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé signé le 19 décembre 1984, M. [T] a donné à bail professionnel à Mme [M] un local dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], composé d’un vestibule d’entrée, deux pièces donnant sur cour et deux grandes pièces donnant sur rue, un cabinet noir et un wc particulier donnant sur courette de droite, moyennant un loyer annuel en principal de 60.000 francs payable mensuellement à terme à échoir.
Le bail a été consenti pour une durée de trois, six, ou neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1985 pour finir le 31 décembre 1993.
Le 6 février 1986, Mme [M] a cédé son cabinet médical et le droit au bail y afférent à M. [N] [P], agissant tant pour lui-même que pour le compte de la société civile de moyens des Docteurs [P] et [K] (ci-après la SCM Docteurs [P] & [K]).
Par avenant du 6 février 1986, la SCM Docteurs [P] & [K] a été substituée à tous les droits et obligations du docteur [M] sur les locaux loués, et ce, rétroactivement à partir du 1er janvier 1986.
Après différentes cessions, le docteur [W] est entré dans le capital de la SCM [P] & [K] en mars 1987, ce qui a été constaté par avenant du 4 mars 1987.
Le 19 décembre 2018, M. [T] a vendu l’immeuble à M. [Y] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] (ci-après M. et Mme [L]).
Par acte d’huissier signifié le 27 mars 2019, M. et Mme [L] ont délivré à la SCM Docteurs [P] & [K] un congé des lieux loués pour le 30 septembre 2019.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 septembre 2019, M. et Mme [L] ont mis en demeure la SCM Docteurs [P] & [K] de prendre attache avec eux afin d’organiser la libération des lieux pour le 30 septembre 2019.
C’est dans ce contexte que par acte d’huissier délivré le 25 novembre 2019, M. et Mme [L] ont fait assigner la SCM Docteurs [P] & [K], aux fins, à titre principal, de voir ordonner l’expulsion de la défenderesse.
Une première ordonnance de clôture est intervenue le 23 mars 2021, laquelle a été révoquée à la demande de la SCM Docteurs [P] & [K] qui a fait valoir que les locaux avaient été libérés et que la remise des clefs avait eu lieu le 29 juin 2021.
Par ordonnance rendue le 19 avril 2022, le juge de la mise en état, saisi par M. et Mme [L] d’une demande visant à obtenir la condamnation sous astreinte de la SCM Docteurs [P] & [K] à modifier le Kbis de la société, à communiquer l’adresse de son siège social, à restituer la clé de la porte de l’immeuble et à réacheminer son courrier, a constaté le désistement de l’instance d’incident et rejeté la demande de M. et Mme [L] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions au fond n°3 notifiées par RPVA le 13 décembre 2021, M. et Mme [L] demandent au tribunal de :
- débouter la SCM Docteurs [P] & [K] de toutes ses demandes comme n’étant pas fondées,
- constater le plein effet du congé délivré le 25 mars 2019, pour le 30 septembre 2019,
- dire que depuis le 30 septembre 2019, la SCM Docteurs [P] & [K] est occupante sans droit ni titre,
A titre subsidiaire,
- dire que le congé délivré le 25 mars 2019 a pris effet au 31 décembre 2020 et que depuis cette date, la SCM Docteurs [P] & [K] est occupante sans droit ni titre,
En tout état de cause,
- ordonner la libération des lieux sis [Adresse 2] par la SCM Docteurs [P] & [K] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,
- ordonner l’expulsion de la SCM Docteurs [P] & [K] et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique,
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SCM Docteurs [P] & [K],
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,
- condamner la SCM Docteurs [P] & [K] à leur verser une indemnité d’occupation mensuelle de 1.552,58 euros jusqu’à parfaite libération des locaux,
- condamner la SCM Docteurs [P] & [K] à leur régler les charges locatives jusqu’à parfaite libération des locaux,
- condamner la SCM Docteurs [P] & [K] à leur verser une somme de 43.164 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier du fait de son maintien abusif dans les lieux depuis la date d’effet du congé,
- condamner la SCM Docteurs [P] & [K] à leur verser une somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral du fait de ses accusations malveillantes,
- condamner la SCM Docteurs [P] & [K] à leur verser une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Damien Delaunay, de la SELAS Saint Yves avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire du présent jugement sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, M. et Mme [L] font exposer en substance :
- que le contrat de bail du 19 décembre 1984 ne mentionne aucune clause prévoyant la possibilité d’un tacite renouvellement ou d’une tacite reconduction de sorte qu’à compter du 31 décembre 1993, le bail s’est poursuivi verbalement pour une durée indéterminée par application des dispositions des articles 1736 et 1738 du code civil,
- que les dispositions de la loi du 23 décembre 1986 et notamment l’article 57A introduit par la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au bail du 19 décembre 1984,
- que subsidiairement le congé délivré prématurément le 25 mars 2019 n’est pas nul, ses effets devant être reportés à l’échéance du bail, soit le 31 décembre 2020,
- qu’ils ont acheté les locaux aux fins d’y établir leur résidence principale et ont entamé des démarches pour emménager rapidement, faisant des projets de rénovation et inscrivant leurs deux enfants en crèche municipale et à l’école ; que la non-libération des lieux par la SCM Docteurs [P] & [K] les a contraints à trouver en urgence un logement dans le 8ème arrondissement et de nouveaux établissements d’accueil pour leurs enfants ; que la résistance abusive et fautive de la SCM Docteurs [P] & [K] leur cause un préjudice financier incontestable équivalent à 22 mois de loyers et charges qu’ils ont dû régler soit 43.164 euros ; que les accusations développées par la défenderesse dans leurs écritures, outrageantes et malveillantes, leur causent également un préjudice moral justifiant sa condamnation à leur payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- que la demande de délais de la SCM Docteurs [P] & [K], dépourvue de fondement et injustifiée, doit être rejetée.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 mais 2022, la SCM Docteurs [P] & [K] demande au tribunal de :
A titre principal,
- prononcer la nullité du congé du 25 mars 2019,
En conséquence,
- dire M. et Mme [L] mal fondés en leurs demandes et les en débouter,
En tout état de cause,
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire
- condamner M. et Mme [L] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eyraud, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, la SCM Docteurs [P] & [K] fait exposer en substance :
- que l’article 57 A de la loi du 6 juillet 1989 s’applique au contrat de bail qui s’est renouvelé tacitement à compter du 1er janvier 1994 pour une nouvelle période de 9 années,
- que dès lors, la condition prévue par l’article 57A, à savoir notifier le congé en respectant un préavis de six mois avant l’expiration du bail n’a pas été respectée puisque la date d’expiration du bail n’est pas précisée, laquelle ne pouvait être fixée avant le 31 décembre 2020,
- que M. [L], professionnel de l’immobilier, a délibérément adopté une méthode brutale et une présentation trompeuse des faits et règles juridiques applicables,
- qu’en toute hypothèse, elle a restitué les clefs des locaux le 29 juin 2021 et a cessé toute activité depuis le 7 juillet 2021,
- que les demandes indemnitaires de M. et Mme [L] sont sans fondement.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 31 octobre 2023, reportée le 16 mai 2023 au 23 janvier 2024 en raison de la réorganisation de la 18ème chambre liée au départ de magistrats et aux sessions d’assises.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la validité du congé
L’article 1738 du code civil énonce que “Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit.”
Aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 57A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, “ Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.
Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.
Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier (...)”
Il est établi et non contesté que le bail conclu le 19 décembre 1984 est un bail professionnel.
Conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’article 57A, cet article n’est pas applicable à ce contrat, ce qui n’est pas contesté par les parties.
Le bail initial prévoit “qu’il est consenti et accepté pour une durée de trois, six ou neuf années (3,6,9) à compter du 1er janvier 1985 pour finir le 31 décembre 1993" et que “le preneur aura la faculté de faire cesser le présent bail à l’expiration de chaque période triennale en prévenant le bailleur au moins six mois à l’avance par acte extra judiciaire”.
Le bail a donc été conclu à durée déterminée, et il n’y figure aucune clause de renouvellement tacite. Conformément aux dispositions de l’article 1738 du code civil, le preneur étant resté et laissé en possession à l’expiration du bail, il s’est donc opéré un nouveau bail verbal à compter du 1er janvier 1994, date à laquelle les dispositions de l’article 57 A sus visé étaient entrées en vigueur.
Or l’article 57 A de la loi susvisée ne sanctionne pas par la nullité le défaut d’établissement d’un contrat de location par écrit, de sorte qu’il est applicable à une location verbale concernant un bail professionnel, comme c’est le cas en l’espèce, les parties ayant clairement exprimé leur volonté, dès l’origine, de soumettre le contrat de location au statut des baux professionnels.
Dès lors, et par application de l’article 57 A, le bail arrivé à expiration le 31 décembre 1993 s’est tacitement reconduit pour la même durée que le bail initial, soit pour des périodes de trois, six, neufs années à compter du 1er janvier 1994, pour expirer en dernier lieu le 31 décembre 2020.
Il est établi que M. et Mme [L] ont donné congé le 25 mars 2019 pour le 30 septembre 2019, et donc à une date antérieure à la date d’expiration du bail.
Pour autant, un congé donné prématurément est réputé emporter ses effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné, de sorte que le congé du 25 mars 2019 n’est pas nul mais ne pouvait prendre effet qu’au 31 décembre 2020.
L’acte critiqué sera donc validé pour la date du 31 décembre 2020.
Sur les demandes d’expulsion de la SCM Docteurs [P] & [K] et les demandes subséquentes
Il résulte de la procédure et il n’est plus contesté par M. et Mme [L] qui ont renoncé à leur incident formé devant le juge de la mise en état ayant donné lieu à l’ordonnance rendue le 19 avril 2022 que la SCM Docteurs [P] & [K] a libéré les lieux le 29 juin 2021.
M. et Mme [L] ne se prévalent d’aucune dette locative à cette date.
Dès lors les demandes de M. et Mme [L] visant à voir obtenir l’expulsion sous astreinte de la SCM Docteurs [P] & [K], la séquestration du mobilier et la condamnation de la défenderesse à payer une indemnité d’occupation et les charges locatives jusqu’à la libération des lieux, devenues sans objet, seront rejetées.
Sur les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [L]
M. et Mme [L] sollicitent la condamnation de la SCM Docteurs [P] & [K] à leur payer la somme de 43.164 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier du fait de son maintien abusif dans les lieux depuis la date d’effet du congé, outre la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, qu’ils indiquent avoir subi du fait des “accusations malveillantes” de la société défenderesse.
Compte tenu de l’incertitude liée à la date d’effet du congé, et des dispositions du présent jugement sus visées faisant droit à l’argumentation de la SCM Docteurs [P] & [K] quant à l’application des dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, le comportement de cette dernière ne peut être considéré comme fautif.
Etant relevé en outre s’agissant du préjudice financier invoqué par M. et Mme [L], que ceux-ci n’étaient pas fondés à prétendre s’installer dans les lieux avant le 31 décembre 2020, de sorte qu’ils ne peuvent imputer à la SCM Docteurs [P] & [K] la responsablité d’avoir dû prendre un appartement en location le 29 août 2019, et inscrire leurs enfants dans des établissements proches dudit appartement.
Pas plus M. et Mme [L] ne sont fondés à réclamer une indemnisation au titre du préjudice moral qu’ils invoquent, la SCM Docteurs [P] & [K] étant en droit de faire valoir ses arguments et aucun comportement abusif n’étant suffisamment caractérisé en l’espèce, compte tenu des divergences d’analyse opposant les parties.
Les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [L] seront donc rejetées.
Sur les autres demandes
Compte tenu des dispositions du présent jugement, il y a lieu de faire masse des dépens qui seront supportés par moitié par M. et Mme [L] d’une part et par la SCM Docteurs [P] & [K] d’autre part.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.
Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et les dispositions du présent jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Rejette la demande de la SCM Docteurs [P] & [K] visant à voir dire nul et de nul effet le congé délivré le 25 mars 2019 par M. [Y] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] ;
Déclare valable le congé, et dit qu’il a produit effet à la date du 31 décembre 2020 ;
Rejette toutes les demandes de M. [Y] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] dirigées contre la SCM Docteurs [P] & [K] ;
Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par la SCM Docteurs [P] & [K] d’une part et par M. [Y] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] d’autre part, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.
Ordonne l’exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 26 Mars 2024
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME
