Tribunal judiciaire, 07 novembre 2025. 25/00522

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 25/00522 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2XIH Minute : 25/00651 Monsieur [G] [K] Représentant : SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE, C/ Monsieur [U] [L] Représentant : Me Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 240 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025 DEMANDEUR : Monsieur [G] [K] [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Maître Kenza HAMDACHE, substituant la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE DÉFENDEUR : Monsieur [U] [L] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 7] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-005783 du 05/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) comparant en personne, assisté de Maître Rachid HASSAINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS DÉBATS : Audience publique du 03 Octobre 2025 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 29 août 2023, M. [G] [K], a donné à bail à M. [U] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 7] et un emplacement de parking n°60 et une cave n°10 situés à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 845 euros, outre une provision pour charges récupérables de 132 euros. Suite à des impayés de loyer, par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, M. [G] [K] a fait signifier à M. [U] [L] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 3 057 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier l'occupation du logement dans le délai d'un mois. Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 19 août 2024. Par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, M. [G] [K] a fait assigner M. [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience 2 mai 2025, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de : - constater l'application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, En conséquence, - ordonner sans délai l'expulsion de M. [U] [L] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, - condamner M. [U] [L] au paiement par provision de la somme de 4 013,85 euros correspondant aux loyers et charges et ou indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 7 janvier 2025, quittancement janvier 2025 inclus, - juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l'audience, y rajoutant les mois de février, mars, avril et mai 2025 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par M. [U] [L], - Condamner M. [U] [L] au paiement par provision d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant des loyers et charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux, - Juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail, - Voir condamner M. [U] [L] au paiement par provision d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux, - Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux égal à compter du commandement de payer du 16 août 2024, - Voir condamner M. [U] [L] au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Voir condamner M. [U] [L] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais de commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 5 février 2025. A l'audience du 2 mai 2025, l'examen de l'affaire a été renvoyé à l'audience du 3 octobre 2025, à la demande de M. [U] [L], celui-ci ayant fait valoir qu'il avait déposé une demande d'aide juridictionnelle le 29 avril 2025. A l'audience du 3 octobre 2025 M. [G] [K], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et a actualisé la dette à la somme de 11 826,53 euros. Il a déclaré être opposé à l'octroi de délais pour quitter les lieux, observant que le dernier paiement était intervenu en novembre 2024. M. [U] [L], a comparu en personne, assisté de son conseil. Il a expliqué qu'il avait un enfant âgé de 3 mois, qu'il avait déposé une demande de logement social. Il a demandé un délai de six mois pour quitter les lieux. L'affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. Sur la demande principale Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 février 2025 soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de M. [G] [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " Le bail du 29 août 2023 contient à l'article VIII de ses conditions générales une clause qui stipule : " il est expressément convenu qu'à défaut de paiement du dépôt de garantie, d'un seul terme de loyer, des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice." M. [G] [K] a fait signifier, le 16 août 2024, à M. [U] [L] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 057 euros. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 29 août 2023 est résilié à la date du 17 octobre 2024. Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [U] [L], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs. L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. M. [U] [L], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 17 octobre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [G] [K] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 17 octobre 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En l'espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 29 août 2023 démontrant l'obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [U] [L]. Il produit également le commandement de payer du 16 août 2024 et un décompte de la créance arrêté au 1er octobre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse mentionnant une dette de 11 826,53 euros. M. [U] [L] n'a pas contesté le montant de la dette. En conséquence, il convient de condamner M. [U] [L] à payer à M. [G] [K] la somme provisionnelle de 11 826,53 euros arrêtée au 1er octobre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse. Le contrat ne contenant pas de dispositions spéciales relatives aux intérêts, il ne sera pas fait droit à la demande visant à ordonner que les intérêts soient calculés conformément aux dispositions du contrat. La somme de 11 0826,53 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date de l'assignation sur le montant de 4 013,85 et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, il apparaît que M. [U] [L] n'a procédé à aucun règlement depuis novembre 2024, pas même un paiement résiduel, il n'a donc pas manifesté de bonne volonté dans l'exécution de ses obligations. Cependant, il convient de tenir compte du fait qu'il a un enfant né le 1er juillet 2025 et qu'il est bénéficiaire du revenu de solidarité active, M. [G] [K] n'ayant donné, quant à lui, aucune information sur sa situation, un délai de quatre mois, à compter de la signification de la présente ordonnance, pour quitter les lieux sera donc accordé à M. [U] [L] pour quitter les lieux. Sur les demandes accessoires M. [U] [L], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 août 2024. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [K], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Déclare recevable la demande de M. [G] [K] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 29 août 2023, conclu entre M. [G] [K] et M. [U] [L] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 7], l'emplacement de parking n°60 et la cave n°10 situés à la même adresse, sont réunies à la date du 17 octobre 2024, Constate la résiliation du bail à compter de cette date, Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion du local d'habitation [Adresse 3] [Localité 7], de l'emplacement de parking n°60 et de la cave n°10 situés à la même adresse, de M. [U] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [U] [L] à compter du 17 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, Condamne par provision M. [U] [L] à payer à M. [G] [K] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 17 octobre 2024, et jusqu'à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées, Condamne M. [U] [L] à payer à M. [G] [K] la somme provisionnelle de 11 826,53 euros arrêtée au 1er octobre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, sur le montant de 4 013,85 et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, Déboute M. [G] [K] de sa demande visant à voir dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail, Accorde à M. [U] [L] un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] [Localité 7], Condamne M. [U] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 août 2024, Condamne M. [U] [L] à payer à M. [G] [K] une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025. Le Greffier Le Juge