Cour d'appel, 15 février 2024. 18/03092

Arrêt n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 15 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/03092 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NWN6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 MAI 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE N° RG 16/00607 APPELANTS : Monsieur [G] [S] né le 09 Novembre 1951 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 8] et Madame [D] [P] épouse [S] née le 22 Février 1951 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 8] Représentés par Me Victor LIMA de la SELARL FERMOND - LIMA, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant non plaidant INTIME : COMMUNE DE [Localité 8], prise en la personne de son Maire en exercice [Adresse 6] [Localité 8] Représentée par Me Gaëlle D'ALBENAS de la SELARL TERRITOIRES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 22 Août 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, et M. Fabrice DURAND, conseiller chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique reçu le 30 janvier 1980 par Me [O], notaire à [Localité 9] (Aude), M. [G] [S] et Mme [D] [P] épouse [S] ont acheté une maison édifiée sur la parcelle cadastrée section E n°[Cadastre 5] sur la commune de [Localité 8] (Aude). Cet acte notarié avait été précédé d'un acte sous seing privé conclu le 4 octobre 1979 entre les mêmes parties. Par acte de vente du 6 février 1993, M. [R] [Y] a cédé à la commune de [Localité 8] plusieurs parcelles parmi lesquelles la parcelle cadastrée E n°[Cadastre 4] attenante à la parcelle E n°[Cadastre 5], à condition que ces parcelles « restent la propriété perpétuelle de la commune et à vocation publique ». Aux termes d'un document d'arpentage établi le 21 avril 1995, la commune de [Localité 8] a divisé cette parcelle E n°[Cadastre 4] pour en faire une voie publique (parcelle E n°[Cadastre 2]) et un jardin public (E n°[Cadastre 3]). Par convention du 29 janvier 2010 dont la nature juridique précise est discutée, la commune de [Localité 8] a autorisé M. et Mme [S] à occuper la parcelle E n°[Cadastre 3] à condition d'en assurer l'entretien. Cette autorisation a été résiliée par délibérations du 9 avril 2015, du 4 juin 2015 et du 9 juillet 2015 du conseil municipal de la commune aux fins de créer le jardin public prévu sur la parcelle E n°[Cadastre 3]. Par requête du 4 septembre 2015, M. et Mme [S] ont sollicité du tribunal administratif de Montpellier l'annulation des trois délibérations précitées du conseil municipal de la commune de [Localité 8] ayant résilié la convention d'occupation des parcelles E n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Par jugement du 9 février 2017, le tribunal administratif de Montpellier s'est déclaré incompétent pour statuer sur cette requête au profit de l'ordre juridictionnel judiciaire. M. et Mme [S] ont relevé appel de ce jugement devant la cour administrative d'appel de Marseille qui a rejeté leur requête par arrêt du 16 novembre 2018. Par acte d'huissier du 31 mars 2016, M. et Mme [S] ont fait assigner la commune de [Localité 8] devant le tribunal de grande instance de Carcassonne en revendication de propriété de la parcelle E n°[Cadastre 4]. Par jugement du 17 mai 2018, le tribunal de grande instance de Carcassonne a notamment : déclaré M. et Mme [S] mal fondés en leur action en revendication de la parcelle cadastrée E n°[Cadastre 4] sur la commune de [Localité 8] lieu-dit [Localité 7] et les a déboutés de tous leurs chefs de demandes ; rejeté également la demande reconventionnelle en paiement d'indemnité pour frais irrépétibles de la commune de [Localité 8] ; condamné M. et Mme [S] aux entiers dépens. Par déclaration au greffe du 14 juin 2018, M. et Mme [S] ont relevé appel de ce jugement. Vu les dernières conclusions de M. et Mme [S] déposées au greffe le 19 août 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré, de constater la prescription acquisitive de la parcelle E n°[Cadastre 3] à leur profit, de condamner la commune de [Localité 8] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions de la commune de [Localité 8] déposées au greffe du 10 décembre 2018 sollicitant la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de M. et Mme [S] à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 22 août 2023. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 12 septembre 2023 a été renvoyée à l'audience du 19 décembre 2023 avec maintien de la clôture prononcée le 22 août 2023. MOTIFS DE L'ARRET L'article 2261 du code civil dispose : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » et l'article 2272 impose un délai de trente ans pour prescrire la propriété immobilière. L'article 2262 du code civil précise que « Les actes de pure faculté, et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription » et l'article 2266 ajoute que « Ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l'usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire. » Enfin, l'article 2240 dispose : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » Le jugement déféré a débouté M. et Mme [S] de leur action en revendication de la propriété de la parcelle cadastrée E n°[Cadastre 3] fondée sur l'article 2272 du code civil en retenant : ' que M. et Mme [S] n'ont pas exercé sur la parcelle revendiquée une possession véritable mais ont seulement bénéficié d'un acte de simple tolérance ou de pure faculté au sens de l'article 2262 du code civil ; ' que le caractère précaire de cette détention est établi par le fait que M. et Mme [S] ont demandé à louer la parcelle le 4 janvier 2010 et qu'ils ont ainsi reconnu qu'ils n'en étaient pas propriétaires, ainsi qu'ils l'avaient déjà fait lors d'un échange intervenu en 2006 entre eux et la commune de [Localité 8] ; ' que la durée de possession acquise lors de la demande de location du 4 janvier 2010 était inférieure à trente années pour avoir commencé à courir seulement à compter de l'acte authentique du 30 janvier 1980 d'achat de la parcelle E n°[Cadastre 5], et non à compter de l'acte sous seing privé des 19 septembre et 4 octobre 1979 qui n'avait pas encore transféré la jouissance de la parcelle achetée. La cour d'appel partage cette analyse des premiers juges dont elle adopte expressément les motifs. M. et Mme [S] allèguent avoir commencé à jouir de la parcelle E n°[Cadastre 3] (alors cadastrée E n°[Cadastre 4]) à partir de la signature de l'acte sous seing privé du 4 octobre 1979. Mais l'acte sous seing privé du 4 octobre 1979 est silencieux sur la date d'entrée en jouissance tandis que l'acte authentique du 30 janvier 1980 stipule au contraire une jouissance de la parcelle E n°[Cadastre 5] à compter de sa date. M. et Mme [S] ne démontrent pas, contrairement à la mention précitée de l'acte authentique, qu'ils auraient pris possession des lieux par anticipation et qu'ils jouissaient de la parcelle achetée E n°[Cadastre 5] et de la parcelle attenante E n°[Cadastre 4] dès le 4 octobre 1979. Au regard de l'ancienneté des faits, de l'imprécision des dates mentionnées et des liens d'amitié, voire d'intimité, existant entre M. et Mme [S] et les témoins rédacteurs d'attestations en leur faveur, la cour ne retient pas ces attestations versées aux débats comme probantes sur la date précise de jouissance alléguée qui serait antérieure à celle indiquée dans l'acte authentique du 30 janvier 1980. Une simple enveloppe de courrier adressé à Mme [D] [S] portant un cachet de la poste du 26 décembre 1979 n'établit pas la jouissance de la maison construite sur la parcelle E n°[Cadastre 5] et encore moins la jouissance de la parcelle attenante E n°[Cadastre 4]. Les avis du Crédit Agricole datés du 26 décembre 1979 (pièces n°20 et 21) et la lettre manuscrite versée en pièce n°22 ne sont pas davantage probants. En effet, la cour relève qu'il est extrêmement fréquent que des personnes anticipent un changement de domicile en communiquant à l'avance à leurs proches ou à des tiers leur nouvelle adresse pour de simples raisons pratiques, alors même qu'elles n'ont pas encore pris possession de leur nouveau domicile. Cet usage est quasiment constant pour un établissement prêteur de deniers tel que le Crédit Agricole, la banque envisageant naturellement sa correspondance future avec ses clients acquéreurs à leur nouvelle adresse. L'usage ponctuel et anticipé d'une adresse postale ne constitue donc pas une preuve de possession matérielle de l'immeuble, y compris dans l'hypothèse (non démontrée en l'espèce) où la réception du courrier aurait été possible au moyen d'une boîte aux lettres installée au futur domicile. Le fait que le Crédit Agricole ait été propriétaire de l'immeuble vendu depuis son acquisition aux enchères publiques le 20 février 1979 ne démontre pas davantage que les acquéreurs M. et Mme [S] auraient effectivement pris possession de ce bien avant le 30 janvier 1980. S'agissant du « certificat de résidence » établi le 14 mai 1986 par Mme [T], maire déléguée de la commune de [Localité 8], la cour observe qu'il a été établi tardivement dans le but de favoriser l'obtention d'une mutation professionnelle sur la base d'une simple déclaration de la personne intéressée. La date erronée mentionnée du « 6 octobre 1978 » démontre le peu de rigueur qui a présidé à l'établissement de ce certificat au soutien d'une demande de mutation au sein de l'Education Nationale. La cour n'est pas davantage convaincue par l'effort de mémoire manifesté le 29 juin 2023 par Mme [T] (par ailleurs amie intime de M. et Mme [S]), attestant de son « erreur » commise le 14 mai 1986, presque quarante ans plus tôt, portant sur la date d'installation de son administrée et amie Mme [S] le 6 octobre 1979 et non 1978. Un tel document ne démontre ni la réalité du domicile, ni l'existence d'actes de possession matérielle de l'immeuble revendiqué avant le 30 janvier 1980. Il résulte des précédents développements qu'aucun élément factuel précisément daté n'établit la jouissance de la parcelle revendiquée E n°[Cadastre 3] (alors cadastrée E n°[Cadastre 4]) antérieurement au 30 janvier 1980. D'autre part, il résulte du courrier adressé le 4 janvier 2010 à la commune de [Localité 8] par M. et Mme [S] qu'ils ont alors sollicité de cette collectivité « la location longue durée de la parcelle n°[Cadastre 4] » en lui demandant de « préciser les conditions de ce bail ». Dans ce courrier du 4 janvier 2010, M. et Mme [S] précisent qu'ils renouvellent une demande identique adressée à la commune dès 2006. Il ressort donc des termes de ce courrier que M. et Mme [S] ont expressément reconnu en 2006, puis à nouveau le 4 janvier 2010, les droits du propriétaire contre lequel ils prescrivaient. Cette reconnaissance du droit de propriété de la commune de [Localité 8] par les possesseurs de la parcelle a ainsi interrompu la prescription au plus tard le 4 janvier 2010. Il en résulte en premier lieu que la possession antérieure à la date d'interruption du 4 janvier 2010 n'a pas permis d'acquérir la propriété en raison de sa durée inférieure à trente années depuis le 30 janvier 1980, contrairement à la position soutenue par les appelants dans leurs écritures. La commune de [Localité 8] a accordé l'autorisation sollicitée le 29 janvier 2010 en ces termes : « Monsieur [S] [G] est autorisé à utiliser la parcelle cadastrée section E[Cadastre 3], à usage de jardin. Cette parcelle devra obligatoirement être entretenue de manière régulière et consciencieuse. Elle ne pourra être utilisée à aucune autre destination que celle précisée ci-dessus. La présente convention prend effet à la date du 25 janvier 2010, elle est conclue par tacite reconduction à chaque nouveau mandat. Elle peut être librement résiliée par l'une ou l'autre des parties moyennant un préavis de six mois ». Il résulte des précédents développements que M. et Mme [S] ont expressément reconnu le 4 janvier et le 29 janvier 2010 ne pas jouir de la parcelle E n°[Cadastre 3] en qualité de propriétaire mais comme simples bénéficiaires d'un accord précaire qu'ils ont demandé, et que leur a accordé la commune de [Localité 8]. Les appelants ne sont donc pas fondés à se prévaloir de la possession postérieurement au 29 janvier 2010. A partir du 29 janvier 2010, M. et Mme [S] ont bénéficié d'une convention d'occupation précaire entrant dans le champ de l'article 2266 du code civile. Les appelants ne sont pas fondés à alléguer la nullité de la convention d'occupation consentie par la commune pour des raisons de pure forme, alors qu'ils ont eux-mêmes accepté de signer cette convention le 29 janvier 2010 et ainsi expressément reconnu le caractère précaire de leur possession. Les autres arguments soulevés par M. et Mme [S] concernant l'engagement de la commune le 6 février 1993 envers M. [R] [Y], ou encore les vicissitudes relatives au projet de jardin public communal, sont totalement inopérants au regard de l'absence de réunion à leur profit des conditions nécessaires à l'usucapion de la parcelle revendiquée. De même, la tolérance variable manifestée par les équipes municipales successives envers les agissements de M. et Mme [S] est sans effet sur la nature juridique de la détention précaire exercée par ces derniers. M. et Mme [S] sont devenus dès 2006 simples détenteurs précaires, cette situation ayant été confirmée par leur courrier du 4 janvier 2010 et par la convention signée le 29 janvier 2010. Ils n'ont donc pas pu poursuivre leur prescription à partir de ces dates, à défaut pour eux d'apporter une contradiction aux droits du propriétaire de nature à changer à nouveau leur titre en application de l'article 2268 du code civil. L'occupation de ce terrain municipal a été autorisée à titre précaire par la commune qui en est propriétaire sur la demande présentée par M. et Mme [S], une telle démarche étant incompatible avec la volonté alléguée des occupants de se comporter comme propriétaires de ces terrains. Une telle occupation entache la possession du vice d'équivocité et ne permet pas d'acquérir le bien par usucapion (Civ. 3e, 5 juin 2013 n°11-22.958). Le fait que M. et Mme [S] ont par leur travail et leurs efforts de défrichage, transformé en jardin une parcelle qui était selon eux à l'origine un éboulis de maison couvert de lianes et de ronces à usage de décharge sauvage au c'ur du village depuis des décennies, est inopérant pour transformer la détention précaire de la parcelle en une possession en qualité de propriétaire. Les actes à valeur symbolique mis en avant par les appelants tels que « la plantation d'un arbre fruitier à chaque naissance et leurs anniversaires » ou encore « l'inhumation de leurs animaux de compagnie dans leur jardin » ne dispensent pas M. et Mme [S] de respecter les règles du code civil, étant rappelé que ces derniers étaient parfaitement conscients du fait qu'ils accomplissaient ces actes de leur vie privée sur un terrain qui ne leur appartenait pas. Contrairement à la position soutenue par les appelants, un locataire ou un occupant à titre précaire ne peut pas transformer unilatéralement sa détention en possession à titre de propriétaire au sens de l'article 2261 du code civil en faisant simplement valoir la qualité, le coût ou l'importance des travaux qu'il a exécutés en parfaite connaissance de cause sur le fonds d'autrui. Il résulte des précédents développements que M. et Mme [S] ne sont pas fondés à se prévaloir de l'usucapion de la parcelle E n°[Cadastre 3]. Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [G] [S] et Mme [D] [P] épouse [S] à supporter les entiers dépens d'appel ; Condamne M. [G] [S] et Mme [D] [P] épouse [S] à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,